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Real estate appraisal report of 1 Chome-9-12 Omotemachi, Nagaoka-shi, Niigata-ken 940-0071, Japan

= 112,000 yen

112,000 yen

As the result of the real estate appraisal carried out on Jan 01, 2016, the land value for real estate of 1 Chome-9-12 Omotemachi, Nagaoka-shi, Niigata-ken 940-0071, Japan was determined for 112,000 yen / m².

Real estate appraisal report (partly written in Japanese)

Researched at	01 Jan, 2016
Lot number(Chiban)	新潟県長岡市表町１丁目９番１２
Address	1 Chome-9-12 Omotemachi, Nagaoka-shi, Niigata-ken 940-0071, Japan
Price	112,000yen/㎡
Access	Nagaoka , 630 M
Acreage	181㎡
Aspect ratio	(1.0:2.0)
Structure	建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)9F
Present	store, office
Water, sewer and gas services	Water, sewer and gas
The vicinity	中高層店舗等、マンションの建ち並ぶ商業地域
Main road	west 22.0m national road
The other roads
Allocation of use zoning	commercial districts, fire prevention districts
Building‐to‐land ratio, Floor area ratio	80(%),600(%)
Development area	urbanization area
Natural environment

Survey report by 髙橋 Ho (Written in Japanese)

不動産鑑定士	髙橋保
価格	111,000円/㎡
個別的要因	特に変動はない。
地域要因	隣接地域で市役所移転等の公益施設集積や市街地再開発事業を行い、中心市街地の活性化が図られている。
地域要因の将来予測	中心部の商業地で、今後も同様の状況で推移するものと予測する。地域経済は持ち直しつつあるが、郊外大型店への顧客流出による中心街の空洞化から、当面は地価の下落傾向は緩やかではあるが続くものと予測する。
市場の特性	同一需給圏は、当市中心商業地の中の業務商業地区と把握されるが、中層マンションの適地でもある。画地規模が様々で大規模画地は店舗付マンションに、小規模画地は事務所ビル等に利用されて、市場参加者は市内外の法人と個人事業者であり、県外のマンション業者を含む。中心商業地の土地需要は弱く取引が少ないため需要の中心価格帯を容易に見出せないが、土地200㎡程度を標準とすれば、土地の総額2000万円∼2500万円程度と思われる。
一般的要因	一部弱さも見られるが緩やかな回復基調にあるというのが全国的景気状況であるが、県内においては企業の景況感は悪化しており踊場的状況にある。

Survey report by Komata Tooru (Written in Japanese)

不動産鑑定士	小俣徹
価格	112,000円/㎡
個別的要因	概ね中庸な標準的画地であり、特に個別的要因は認められない。また、個別的要因の変動も特に認められない。
地域要因	市役所の建替等大手通での再開発が進行するも、郊外型大型店舗への顧客流出による空洞化は続き、地価の下落基調は続くものと予測される。
地域要因の将来予測	中心部の商業地で、今後も同様の状況で推移するものと予測する。地域経済は持ち直しつつあるが、郊外型大型店への顧客流出による中心街の空洞化から、地価の下落は緩やかながら続くものと予測する。
市場の特性	同一需給圏はJR長岡駅を中心としたマンションや事務所・店舗等が建ち並ぶ商業地域である。画地規模が様々でマンションや小規模な商業ビルに利用されていることから、需要者は市内及び県内の事業法人が中心である。市役所の大手通移転に伴った出店も見られるが、既存商業地の需要は弱いままである。中心商業地の取引は少なく、需要の中心となる価格帯は見い出しづらいが、土地200㎡程度で土地の総額2，000∼2，500万円程度と思料する。
一般的要因	市内全般的に地価水準は下落幅縮小傾向にあるものの、景気回復は見られず、商業地の需要は低調である。

Environment (Written in Japanese)

地形・地質	自然堤防洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。水はけが良く農業用地として優れている。「国土交通省地震に対する地盤の安全性地形分類の評点」：1点(5点満点中) 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。「国土交通省地震に対する地盤の安全性地形分類の評点」：3点(5点満点中)
土地利用・植生	宅地
黄砂エアロゾル	PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度	東経 37度4476538 北緯 138度8471471

Map

Related information

Nagaoka Station(103,000円 / m²)Kitanagaoka Station(60,000円 / m²)Kunai Station(60,000円 / m²)

Original data

国土交通省鑑定評価書
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