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Real estate appraisal report of 1 Chome-10-20 Shinyashiki, Chūō-ku, Kumamoto-shi, Kumamoto-ken 862-0975, Japan

= 170,000 yen

170,000 yen

As the result of the real estate appraisal carried out on Jan 01, 2017, the land value for real estate of 1 Chome-10-20 Shinyashiki, Chūō-ku, Kumamoto-shi, Kumamoto-ken 862-0975, Japan was determined for 170,000 yen / m².

Real estate appraisal report (partly written in Japanese)

Researched at	01 Jan, 2017
Lot number(Chiban)	熊本県熊本市中央区新屋敷１丁目１０番１２
Address	新屋敷１−１０−２０ 1 Chome-10-20 Shinyashiki, Chūō-ku, Kumamoto-shi, Kumamoto-ken 862-0975, Japan
Price	170,000yen/㎡
Access	Shinsuizenji , 1 , 500 M
Acreage	433㎡
Aspect ratio	(1.0:2.0)
Structure	建物などの敷地、W(木造)2F
Present	residence
Water, sewer and gas services	Water, sewer and gas
The vicinity	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
Main road	south east 6.0m city road
The other roads
Allocation of use zoning	category 2 medium-to-high-rise exclusive residential districts, quasi-fire prevention districts
Building‐to‐land ratio, Floor area ratio	60(%),200(%)
Development area	urbanization area
Natural environment

Survey report by Eguchi Yasushi (Written in Japanese)

不動産鑑定士	江口泰史
価格	170,000円/㎡
個別的要因	居住の快適性，利便性等に影響を与える特段の要因変動は認められない。
地域要因	市内随一の品等名声をほこる高級住宅地であり、元来需要は高く、隣接する大江地区で大型商業施設が開業したことから、さらに注目を集めている。
市場の特性	同一需給圏は熊本市の高級住宅地域。新屋敷、水前寺、大江地区等がその代表である。主な需要者は会社経営者、医師等専門職業家の高額所得者または旧来からの資産家等である。高級住宅地域でも新屋敷地区は品等名声が市内随一であり、常に引き合いは強いが、昨今大江地区に大型商業施設が開業し利便性が増したことから、さらに注目が集まっている。需要の中心となる価格帯は土地で総額3，000万円以上、土地建物で5，000万円∼1億円である。
一般的要因	金融緩和等により全般的な不動産市況は引き続き好調であるが、熊本地震の影響により取引状況にはやや足踏み感もみられる。

Survey report by Ishiyama Hiroshi (Written in Japanese)

不動産鑑定士	石山博
価格	170,000円/㎡
個別的要因	個別的要因に変動はないが、画地規模が大きいこと等が、代替競争不動産との比較における競争力を高めている。
地域要因	周辺地域における商業施設の開業等利便性は向上傾向にあり、立地性による相対的希少性や金利の低下等による投資意欲の増大等により需要は堅調。
地域要因の将来予測	県内屈指の高級住宅地域で、施工の質の高い一般住宅を中心にマンション等も見られる。規模が大きい画地が多いことや立地性等から相対的希少性が高く、需要が競合し高値取引されるケースも多い等、地価は上昇傾向。
市場の特性	同一需給圏は、新屋敷、京町、大江、水前寺等の高品等の住宅地域の圏域で、需要の中心は熊本市居住の富裕層やマンション開発業者等と想定される。相対的希少性が高い地域で供給量が限定されていること等から、一旦市場にでると需要が競合し、高値取引されるケースも散見されるほか、規模が大きいほど選好されるのも特徴で、需要は高いと判断される。なお画地規模や取引価格にバラツキが見られ、需要の中心となる規模や価格帯の把握は困難である。
一般的要因	中央区内の住宅地については、熊本地震による被害の程度が低い地域が多く、地震による需要の低下等は殆ど見受けられない。

Environment (Written in Japanese)

地形・地質	砂礫台地砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。「国土交通省地震に対する地盤の安全性地形分類の評点」：3点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。農業用地として優れているが居住には耐えない。このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。「国土交通省地震に対する地盤の安全性地形分類の評点」：2点(5点満点中)
土地利用・植生	宅地
黄砂エアロゾル	PM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度	東経 32度8042867 北緯 130度7192373

Map

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Original data

国土交通省鑑定評価書
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