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Real estate appraisal report of 3 Chome-11-3 Kuhonji, Chūō-ku, Kumamoto-shi, Kumamoto-ken 862-0976, Japan

= 94,500 yen

94,500 yen

As the result of the real estate appraisal carried out on Jan 01, 2017, the land value for real estate of 3 Chome-11-3 Kuhonji, Chūō-ku, Kumamoto-shi, Kumamoto-ken 862-0976, Japan was determined for 94,500 yen / m².

Real estate appraisal report (partly written in Japanese)

Researched at	01 Jan, 2017
Lot number(Chiban)	熊本県熊本市中央区九品寺３丁目１１番６
Address	九品寺３−１１−３ 3 Chome-11-3 Kuhonji, Chūō-ku, Kumamoto-shi, Kumamoto-ken 862-0976, Japan
Price	94,500yen/㎡
Access	Shinsuizenji , 1 , 200 M
Acreage	362㎡
Aspect ratio	(1.0:1.5)
Structure	建物などの敷地、W(木造)1F
Present	residence
Water, sewer and gas services	Water, sewer and gas
The vicinity	中規模住宅、アパート等が混在する住宅地域
Main road	north 4.0m city road
The other roads
Allocation of use zoning	category 2 residential districts, quasi-fire prevention districts
Building‐to‐land ratio, Floor area ratio	60(%),200(%)
Development area	urbanization area
Natural environment

Survey report by Nakanishi Nobuhisa (Written in Japanese)

不動産鑑定士	中西信久
価格	94,500円/㎡
個別的要因	個別的要因に変動はない。
地域要因	周辺に新旧マンション、スーパーが見られる市中心部に比較的近い既成住宅地域であり、需要は堅調で、地価は上昇傾向で推移している。
地域要因の将来予測	周辺にマンション、社宅等も見られる既成住宅地域。車の離合にやや難点があるものの、市中心部に比較的近く生活の利便性に恵まれているため、需要は堅調であり、地価水準は今後も上昇傾向で推移するものと予測する。
市場の特性	同一需給圏は、市中心部に比較的近い中央区九品寺・菅原・白山・本荘等の混在住宅地域。需要者は中央区の所得水準のやや高い層が中心であるが、他区部や周辺地域からの転入及びマンション業者も見られる。街路条件がやや劣るものの、市中心部に近く生活の利便性に恵まれているため、需要は堅調である。小画地の更地は1500万円程度であるが土地は2500万円台、新築戸建物件は3500∼4500万円程度が取引の中心となっている。
一般的要因	県内景気は熊本地震により一時停滞していたが、復興需要の顕在化により回復に転じており、熊本市内の利便性の良好な住宅地の需要は堅調である。

Survey report by Nishikawa Takehiko (Written in Japanese)

不動産鑑定士	西川毅彦
価格	94,500円/㎡
個別的要因	個別的要因に変動要因はない。
地域要因	市内中心部に近い住宅地域で、住環境にも恵まれており、分譲マンション等集合住宅用地への需要も高まっている。
地域要因の将来予測	都心に近い住宅地域で、交通利便性に優れており、集合住宅需要も増えているが、地域内の4mの道路幅員がネックとなっており、空地ないし駐車場利用が増えつつある。尚、熊本地震の影響は軽微であった。
市場の特性	同一需給圏は中央区の白川左岸、九品寺・白山・南熊本・大江地区等の中心市街地に近い生活利便性の良好な既存の住宅地域一帯である。需要者は市内の給与所得者ないし準富裕層と認められ、分譲マンション需要も多い。住宅密集地帯であるため住宅地の新規供給は限られており、価格水準もやや上位に位置していることにより小画地の取引が増えている。通常取引の価格帯は小画地で1000∼1500万円、通常は2500万円前後となっている。
一般的要因	県内の景気は緩やかな回復基調にあり、有効求人倍率も高水準を維持している。又、熊本地震の復興需要により持家等の建築着工戸数が増加している。

Environment (Written in Japanese)

地形・地質	三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。農業用地として優れているが居住には耐えない。このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。「国土交通省地震に対する地盤の安全性地形分類の評点」：2点(5点満点中)
土地利用・植生	宅地
黄砂エアロゾル	PM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度	東経 32度7935015 北緯 130度7178822

Map

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Kuhonjikousaten Station(120,000円 / m²)Shinsuizenji Station(98,700円 / m²)Minamikumamoto Station(79,900円 / m²)Suizenji Station(118,000円 / m²)Kawaramachi Station(70,800円 / m²)Hijisakiguumae Station(115,000円 / m²)

Original data

国土交通省鑑定評価書
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