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Real estate appraisal report of 2 Chome-4-2 Kokubu, Chūō-ku, Kumamoto-shi, Kumamoto-ken 862-0949, Japan

= 79,900 yen

79,900 yen

As the result of the real estate appraisal carried out on Jan 01, 2017, the land value for real estate of 2 Chome-4-2 Kokubu, Chūō-ku, Kumamoto-shi, Kumamoto-ken 862-0949, Japan was determined for 79,900 yen / m².

Real estate appraisal report (partly written in Japanese)

Researched at	01 Jan, 2017
Lot number(Chiban)	熊本県熊本市中央区国府２丁目３８番
Address	国府２−４−２ 2 Chome-4-2 Kokubu, Chūō-ku, Kumamoto-shi, Kumamoto-ken 862-0949, Japan
Price	79,900yen/㎡
Access	Shinsuizenji , 800 M
Acreage	211㎡
Aspect ratio	(1.0:1.2)
Structure	建物などの敷地、W(木造)2F
Present	residence
Water, sewer and gas services	Water, sewer and gas
The vicinity	一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域
Main road	north 4.0m city road
The other roads
Allocation of use zoning	category 2 medium-to-high-rise exclusive residential districts
Building‐to‐land ratio, Floor area ratio	60(%),200(%)
Development area	urbanization area
Natural environment

Survey report by Nishikawa Takehiko (Written in Japanese)

不動産鑑定士	西川毅彦
価格	80,000円/㎡
個別的要因	個別的要因に変動要因はない。
地域要因	電車通り背後の住宅地域で、街路条件がやや劣るために地価水準は低目である。戸建住宅の密集する地域であり、大規模な住宅地の開発余地は小さい。
地域要因の将来予測	電車通りに近い住宅地で、都心への時間距離は良好なものがあり、幅員4mの入り組んだ道路条件がネックとなっていたが、住宅地として見直されてきている。尚、熊本地震の影響は軽微であった。
市場の特性	同一需給圏は電車通りの南西部とJR豊肥本線の南東部、狭隘な市道等が入り組んだ住宅密集地域一帯である。需要者は市内の給与所得者層と認められ、分譲マンションの新規供給はない。住宅密集地域であるため住宅地の新規供給は限られており、分譲価格自体はやや高めとなっている。通常の取引価格帯は小画地で1000万円前後、標準的画地で1500万円前後となっている。
一般的要因	県内の景気は緩やかな回復基調にあり、有効求人倍率も高水準を維持している。又、熊本地震の復興需要により持家等の建築着工戸数が増加している。

Survey report by Fujii Sadato (Written in Japanese)

不動産鑑定士	藤井貞人
価格	79,800円/㎡
個別的要因	特段の変動はない。周辺の土地とほぼ同程度の市場競争力を有する。
地域要因	熊本市中心市街地に位置する優良物件の先行的な需要回復が周辺地域へ波及しており、値ごろ感もあり需要は底堅く、地価は上昇傾向で推移している。
地域要因の将来予測	地域要因に格別の変動はないが、利便性の高い住宅地域で金融緩和や地価の値ごろ感などを受けた需要の回復傾向が指摘される。地価は今後、上昇傾向で堅調に推移する可能性が高いと予測する。
市場の特性	同一需給圏は主として熊本市中央部から南東部の住宅地域一円で、需要者の大半は自己利用の居住用建物建設を目的とした個人と判断される。需給ギャップにより地価は全般的に弱含みで推移してきたが、近時価格調整も一巡し反転傾向にある。土地は概ね60坪前後で1，700万円程度が取引の中心と見込まれる。近年は総額を抑えた小規模画地による宅地分譲も散見される。
一般的要因	大胆な金融緩和や景気喚起策のほか震災に対する公共投資、復興需要の顕在化等により、県内景気は回復基調にあり不動産需要は堅調に推移している。

Environment (Written in Japanese)

地形・地質	三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。農業用地として優れているが居住には耐えない。このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。「国土交通省地震に対する地盤の安全性地形分類の評点」：2点(5点満点中)
土地利用・植生	宅地
黄砂エアロゾル	PM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度	東経 32度7893437 北緯 130度726965

Map

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Original data

国土交通省鑑定評価書
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