Real estate appraisal report of 4 Chome-5-5 Ueno, Taitō-ku, Tōkyō-to 110-0005, Japan
8,600,000 yen
As the result of the real estate appraisal carried out on Jan 01, 2017, the land value for real estate of 4 Chome-5-5 Ueno, Taitō-ku, Tōkyō-to 110-0005, Japan was determined for 8,600,000 yen / m².
Real estate appraisal report (partly written in Japanese)
| Researched at | 01 Jan, 2017 |
|---|---|
| Lot number(Chiban) | 東京都台東区上野４丁目３８番５外 |
| Address | 上野４−５−５ 4 Chome-5-5 Ueno, Taitō-ku, Tōkyō-to 110-0005, Japan |
| Price | 8,600,000yen/㎡ |
| Access | Uenohirokouji , 60 M |
| Acreage | 159㎡ |
| Aspect ratio | (1.0:1.0) |
| Structure | 建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)10F |
| Present | store |
| Water, sewer and gas services | Water, sewer and gas |
| The vicinity | 中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ中心的商業地域 |
| Main road | west 36.0m prefectural road |
| The other roads | |
| Allocation of use zoning | commercial districts, fire prevention districts |
| Building‐to‐land ratio, Floor area ratio | 80(%),800(%) |
| Development area | urbanization area |
| Natural environment |
Survey report by Furuya Hitoshi (Written in Japanese)
| 不動産鑑定士 | 降矢等 |
|---|---|
| 価格 | 8,600,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 上野を代表する高度商業地域として特段の要因変動は見られないが、周辺での再開発事業の影響や店舗需要の高まり等で地価の上げ幅は拡大している。 |
| 地域要因の将来予測 | 上野駅に近い高度商業地域であり、今後も地域的特性に大きな変化はなく推移していくものと予測される。なお、景気回復基調を背景に、収益性の高い当地域の投資市場に対する市場人の行動はより前向きである。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は上野駅周辺の商業集積性の高い地域を主体とし、都心区内の各ターミナル駅周辺及びこれに準ずる商業地域まで広範に及ぶものと判定した。主な需要者は資力ある各種事業者や機関投資家等と見受けられる。近時の観光客増加によりホテル建設等の開発の動きも各所で見られ、中心商業地に対する店舗等の需要も高まっているが、市場での中心となる価格帯（総額）については立地、規模により幅が生じ、まちまちである。 |
| 一般的要因 | 景気回復基調を背景に、当標準地の存する台東区商業地は、内外を問わず観光客の増加に伴う経済効果の恩恵を継続して受けている。 |
Survey report by Yamada Kouji (Written in Japanese)
| 不動産鑑定士 | 山田光治 |
|---|---|
| 価格 | 8,600,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 上野エリア中心部の繁華性を有する高度商業地域として、その地域的特性に大きな変化はなく、地域要因の変動は認められない。 |
| 地域要因の将来予測 | 上野エリアの中心部の高度商業地域であり、地域要因に格別の変動要因はなく今後とも現状のまま推移していくものと予測する。地価水準は引き続き上昇傾向で推移していくものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏の範囲は、東京都心部のターミナル駅及び拠点駅周辺の繁華性を有する商業地域と判定した。需要者の属性は、資金力を有する各種事業会社や不動産投資会社等と判断される。店舗ビル用地等の需要は堅調である一方、供給が少ないことから地価水準は、引き続き上昇傾向で推移していくものと予測する。市場での需要の中心となる店舗ビル用地等の価格帯は敷地規模160㎡程度で、13億円から14億5千万円程度と把握される。 |
| 一般的要因 | 海外経済の不確実性があるものの、低金利政策、観光客数の増加、東京オリンピック開催に伴うインフラ整備の期待等を背景に地価は上昇傾向にある。 |
Environment (Written in Japanese)
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度7089711 北緯 139度7735684 |
Map
3 Chome-39-10 Yushima, Bunkyō-ku, Tōkyō-to 113-0034, Japan3 Chome-35-9 Yushima, Bunkyō-ku, Tōkyō-to 113-0034, Japan3 Chome Yushima, Bunkyō-ku, Tōkyō-to 113-0034, JapanYushima, Bunkyo, Tokyo 113-0034, Japan3 Chome-19-4 Ueno, Taitō-ku, Tōkyō-to 110-0005, Japan2 Chome-18-6 Higashiueno, Taitō-ku, Tōkyō-to 110-0015, Japan2 Chome-11-2 Ueno, Taitō-ku, Tōkyō-to 110-0005, Japan6 Chome-8-4 Ueno, Taitō-ku, Tōkyō-to 110-0005, Japan4 Chome-7-2 Ueno, Taitō-ku, Tōkyō-to 110-0005, Japan2 Chome-12-16 Ueno, Taitō-ku, Tōkyō-to 110-0005, Japan1 Chome-12-6 Ueno, Taitō-ku, Tōkyō-to 110-0005, Japan4 Chome-33-3 Taitō, Taitō-ku, Tōkyō-to 110-0016, JapanJapan, 〒110-0015 Tōkyō-to, Taitō-ku, Higashiueno, 1 Chome−17−1 外園ビル5 Chome-15-13 Ueno, Taitō-ku, Tōkyō-to 110-0005, Japan6 Chome-14-7 Ueno, Taitō-ku, Tōkyō-to 110-0005, JapanJapan, 〒110-0015 Tōkyō-to, Taitō-ku, Higashiueno, 1 Chome−17−1 外園ビルJapan, 〒110-0015 Tōkyō-to, Taitō-ku, Higashiueno, 1 Chome−17−1 外園ビル5 Chome-26-1 Ueno, Taitō-ku, Tōkyō-to 110-0005, JapanJapan, 〒110-0015 Tōkyō-to, Taitō-ku, Higashiueno, 1 Chome−17−1 外園ビルJapan, 〒110-0015 Tōkyō-to, Taitō-ku, Higashiueno, 2 Chome−19−16 船外機ターガス
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国土交通省鑑定評価書
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