Real estate appraisal report of 3 Chome-19-4 Ueno, Taitō-ku, Tōkyō-to 110-0005, Japan


1,040,000 yen

As the result of the real estate appraisal carried out on Jan 01, 2017, the land value for real estate of 3 Chome-19-4 Ueno, Taitō-ku, Tōkyō-to 110-0005, Japan was determined for 1,040,000 yen / m².

東京都台東区上野３丁目７７番１の地価推移のグラフ

Real estate appraisal report (partly written in Japanese)

Researched at01 Jan, 2017
Lot number(Chiban)東京都台東区上野３丁目７７番１
Address上野３−１９−４
3 Chome-19-4 Ueno, Taitō-ku, Tōkyō-to 110-0005, Japan
Price1,040,000yen/㎡
AccessOkachi Machi , 320 M
Acreage98㎡
Aspect ratio(1.0:2.0)
Structure建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)5FB1
Presentoffice, store, residence
Water, sewer and gas servicesWater, sewer and gas
The vicinity中高層店舗、事務所ビルが多い商業地域
Main roadwest 8.0m city road
The other roads 
Allocation of use zoningcommercial districts, fire prevention districts
Building‐to‐land ratio, Floor area ratio80(%),800(%)
Development areaurbanization area
Natural environment 

Survey report by Suzuki Kiyoko (Written in Japanese)

不動産鑑定士鈴木喜代子
価格1,040,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因重要な変動はない。周辺では御徒町駅周辺地区地区計画が進行しており、景気動向に伴い地価は上昇基調を継続している。
地域要因の将来予測JR御徒町駅南口付近では、松坂屋上野店南館が建替え中である。開業予定は平成29年秋であるが、近隣地域の地域要因に対して及ぼす影響の程度は、軽微であるものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、JR山手線御徒町駅及び上野駅等を中心に台東区南部の中高層事務所、店舗等が多い商業地域の圏域である。需要者は台東区内外に存在し、属性は中小企業経営者、資金力を有する個人等である。市場の需給動向は、御徒町駅南口周辺地域の繁華性の向上に伴い需要動向は堅調である。市場での需給の中心となる価格帯は、土地の総額は、100㎡程度で1億円前後であり、複合不動産の総額は、建物の現況及び需要者の属性等により個別的である。
一般的要因景気は緩やかな回復基調が続き、消費者物価は横ばいだが雇用は改善している。住宅建設は横ばいである。世界景気も緩やかに回復している。

Survey report by Tanifuji Emiko (Written in Japanese)

不動産鑑定士谷藤恵美子
価格1,040,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因御徒町駅周辺は再開発が進んでいるが幹線道路背後の商業地への影響は顕在化していないが将来性を有し、地価水準は上昇傾向が持続している。
地域要因の将来予測松坂屋南館建替え工事が進行中であるほか店舗等の建築が見られる。今のところ波及効果は顕在化していないものの、将来性が期待されるエリアであり、一部高値警戒感もあるが地価水準は堅調に推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は台東、隣接する千代田、文京区のJR線、台東区南部の地下鉄沿線の商業地域である。特に御徒町、上野、秋葉原、仲御徒町駅周辺の幹線道路背後の商業地と代替性が高い。土地の需要者は規模が纏まった土地については比較的資金力を有する法人、店舗・事務所開発業者等の需要が見られるが標準地規模の土地については個人、中小法人等が中心であり需要は堅調である。需要の中心となる価格帯については規模によりまちまちである。
一般的要因区内商業地のオフィス需要は改善傾向にあるほか、インバウンドの増加によりホテル需要等が高まり、景気回復により投資意欲拡大は進行中である。

Environment (Written in Japanese)

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7058936
北緯 139度7735602

Map

3 Chome-39-10 Yushima, Bunkyō-ku, Tōkyō-to 113-0034, Japan3 Chome-35-9 Yushima, Bunkyō-ku, Tōkyō-to 113-0034, Japan3 Chome Yushima, Bunkyō-ku, Tōkyō-to 113-0034, Japan3 Chome-22 Yushima, Bunkyō-ku, Tōkyō-to 113-0034, JapanYushima, Bunkyo, Tokyo 113-0034, Japan3 Chome-8-9 Sotokanda, Chiyoda-ku, Tōkyō-to 101-0021, Japan5 Chome-2-11 Sotokanda, Chiyoda-ku, Tōkyō-to 101-0021, Japan2 Chome-11-2 Ueno, Taitō-ku, Tōkyō-to 110-0005, Japan4 Chome-5-5 Ueno, Taitō-ku, Tōkyō-to 110-0005, Japan6 Chome-8-4 Ueno, Taitō-ku, Tōkyō-to 110-0005, Japan4 Chome-7-2 Ueno, Taitō-ku, Tōkyō-to 110-0005, Japan2 Chome-12-16 Ueno, Taitō-ku, Tōkyō-to 110-0005, Japan1 Chome-12-6 Ueno, Taitō-ku, Tōkyō-to 110-0005, Japan4 Chome-33-3 Taitō, Taitō-ku, Tōkyō-to 110-0016, JapanJapan, 〒110-0015 Tōkyō-to, Taitō-ku, Higashiueno, 1 Chome−17−1 外園ビル5 Chome-15-13 Ueno, Taitō-ku, Tōkyō-to 110-0005, JapanJapan, 〒110-0015 Tōkyō-to, Taitō-ku, Higashiueno, 1 Chome−17−1 外園ビルJapan, 〒110-0015 Tōkyō-to, Taitō-ku, Higashiueno, 1 Chome−17−1 外園ビルTaito, Taito, Tokyo 110-0016, JapanTaito, Taito, Tokyo 110-0016, Japan5 Chome-26-1 Ueno, Taitō-ku, Tōkyō-to 110-0005, JapanJapan, 〒110-0015 Tōkyō-to, Taitō-ku, Higashiueno, 1 Chome−17−1 外園ビル

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Original data

国土交通省鑑定評価書
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