Real estate appraisal report of 2 Chome-11-2 Ueno, Taitō-ku, Tōkyō-to 110-0005, Japan
1,650,000 yen
As the result of the real estate appraisal carried out on Jan 01, 2017, the land value for real estate of 2 Chome-11-2 Ueno, Taitō-ku, Tōkyō-to 110-0005, Japan was determined for 1,650,000 yen / m².
Real estate appraisal report (partly written in Japanese)
| Researched at | 01 Jan, 2017 |
|---|---|
| Lot number(Chiban) | 東京都台東区上野２丁目４４番５外 |
| Address | 上野２−１１−２ 2 Chome-11-2 Ueno, Taitō-ku, Tōkyō-to 110-0005, Japan |
| Price | 1,650,000yen/㎡ |
| Access | Ueno , 690 M |
| Acreage | 270㎡ |
| Aspect ratio | (1.0:2.0) |
| Structure | 建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)7F |
| Present | store |
| Water, sewer and gas services | Water, sewer and gas |
| The vicinity | 中高層の店舗ビルの多い繁華な商業地域 |
| Main road | south 8.0m city road |
| The other roads | |
| Allocation of use zoning | commercial districts, fire prevention districts |
| Building‐to‐land ratio, Floor area ratio | 80(%),600(%) |
| Development area | urbanization area |
| Natural environment |
Survey report by Igarashi Emi (Written in Japanese)
| 不動産鑑定士 | 五十嵐恵美 |
|---|---|
| 価格 | 1,650,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 景気の回復に伴い、空室率も回復。上野公園周辺への観光客の増加に伴う影響が期待される。 |
| 地域要因の将来予測 | 地域要因について特段の変動が認められないため、今後も店舗ビルが建ち並ぶ繁華な商業地域へと推移していくいくものと思料する。地価水準は、やや上昇傾向で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、JR「上野」駅及び「御徒町」駅から徒歩圏に位置するソシアルビルが建ち並ぶ繁華な商業地域が中心。需要者の中心は、自用目的での法人又は個人並びに収益目的での法人である。対象標準地規模であれば、自用もしくは収益目的での法人が主である。上野地区での不動産投資ファンド等の取引も旺盛であり、底堅い需要があるものの取引は顕在化しないため、価格水準の把握は困難である。 |
| 一般的要因 | 土地需要は底堅いものがあり、空室率の低下とともに、不動産価格は上昇傾向にある。不安材料もあるが、景気は回復基調である。 |
Survey report by Tanifuji Emiko (Written in Japanese)
| 不動産鑑定士 | 谷藤恵美子 |
|---|---|
| 価格 | 1,650,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 仲町通り沿いに飲食店舗、ソシアルビル等が建ち並ぶ歓楽街にあり、営業上の規制が強化される中でも需要は堅調である。 |
| 地域要因の将来予測 | 当該地域は中高層の店舗ビルが建ち並ぶ商業地域であり、今後とも利用状況に大きな変化はないものと予測する。一部高値警戒感もあるが地価水準は堅調に推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は台東、隣接する千代田、文京区等の飲食店舗等が多い商業地域である。特に上野、上野広小路、湯島駅等周辺の飲食店舗、ソシアルビル等が建ち並ぶ商業地と代替性が高い。土地の需要者は、店舗建築等を目的とする個人、中小法人、不動産業者等の外ホテル開発業者等の需要も想定される。エリアの特性から市場参加者は限定的であるが地域の希少性から需要は堅調で地価は上昇傾向にある。需要の中心となる価格帯については規模によりまちまちである。 |
| 一般的要因 | 区内商業地のオフィス需要は改善傾向にあるほか、インバウンドの増加によりホテル需要等が高まり、景気回復により投資意欲拡大は進行中である。 |
Environment (Written in Japanese)
| 地形・地質 | 内水面三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 水面,宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度7092376 北緯 139度7711435 |
Map
3 Chome-39-10 Yushima, Bunkyō-ku, Tōkyō-to 113-0034, Japan3 Chome-35-9 Yushima, Bunkyō-ku, Tōkyō-to 113-0034, Japan3 Chome Yushima, Bunkyō-ku, Tōkyō-to 113-0034, Japan3 Chome-22 Yushima, Bunkyō-ku, Tōkyō-to 113-0034, JapanYushima, Bunkyo, Tokyo 113-0034, Japan3 Chome-19-4 Ueno, Taitō-ku, Tōkyō-to 110-0005, Japan4 Chome-5-5 Ueno, Taitō-ku, Tōkyō-to 110-0005, Japan6 Chome-8-4 Ueno, Taitō-ku, Tōkyō-to 110-0005, Japan4 Chome-7-2 Ueno, Taitō-ku, Tōkyō-to 110-0005, Japan2 Chome-12-16 Ueno, Taitō-ku, Tōkyō-to 110-0005, JapanJapan, 〒110-0008 Tōkyō-to, Taitō-ku, Ikenohata, 1 Chome−4−28 ライオンズプラザ池之端1 Chome-12-6 Ueno, Taitō-ku, Tōkyō-to 110-0005, Japan6 Chome-14-7 Ueno, Taitō-ku, Tōkyō-to 110-0005, Japan5 Chome-26-1 Ueno, Taitō-ku, Tōkyō-to 110-0005, Japan
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国土交通省鑑定評価書
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