Real estate appraisal report of 2 Chome-25-10 Higashiōi, Shinagawa-ku, Tōkyō-to 140-0011, Japan
538,000 yen
As the result of the real estate appraisal carried out on Jan 01, 2017, the land value for real estate of 2 Chome-25-10 Higashiōi, Shinagawa-ku, Tōkyō-to 140-0011, Japan was determined for 538,000 yen / m².
Real estate appraisal report (partly written in Japanese)
| Researched at | 01 Jan, 2017 |
|---|---|
| Lot number(Chiban) | 東京都品川区東大井２丁目１０６４番１ |
| Address | 東大井２−２５−１０ 2 Chome-25-10 Higashiōi, Shinagawa-ku, Tōkyō-to 140-0011, Japan |
| Price | 538,000yen/㎡ |
| Access | Tachiaigawa , 220 M |
| Acreage | 213㎡ |
| Aspect ratio | (1.0:2.0) |
| Structure | 建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)4FB1 |
| Present | office, apartment-house |
| Water, sewer and gas services | Water, sewer and gas |
| The vicinity | 一般住宅、共同住宅、事務所が混在する住宅地域 |
| Main road | south east 7.5m city road |
| The other roads | |
| Allocation of use zoning | quasi-industrial districts, quasi-fire prevention districts |
| Building‐to‐land ratio, Floor area ratio | 60(%),300(%) |
| Development area | urbanization area |
| Natural environment |
Survey report by Tachibana Shunsuke (Written in Japanese)
| 不動産鑑定士 | 立花俊輔 |
|---|---|
| 価格 | 538,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 一般住宅のほか事務所等も混在する住宅地域で、地域要因に大きな変動はない。 |
| 地域要因の将来予測 | 一般住宅、共同住宅のほか事務所等も混在する地域で今後もこの環境を維持するものと思われる。用途混在で地域的特性に乏しく、やや弱含み要因を抱えつつも接近性から地価は横這い乃至微増で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、品川区南東部の大井・品川地区で京急本線沿線の住宅地域である。主たる需要者は不動産業者等だが、小規模画地については地縁的つながりのある一次取得者層が中心である。旧来からの事務所等が混在する地域であるが、接近性や割安感などから住宅地化が進んでおり、需給は比較的安定的に推移している。市場の中心となる価格帯は地積200㎡程度で、総額1億円前後であるが、小規模画地については3千万∼5千万円程度の取引もみられる。 |
| 一般的要因 | 景気は不透明な部分もみられ、景気後退懸念あり。住宅地の地価は底堅い需要が認められ上昇傾向で推移しているが、高値を警戒する動きもみられる。 |
Survey report by Kashiwabara Rina (Written in Japanese)
| 不動産鑑定士 | 柏原理奈 |
|---|---|
| 価格 | 538,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変化はなく、個別的要因に影響を及ぼす需要者の選好性にも特段の変化は見られない。 |
| 地域要因 | 駅に近い旧東海道沿いに店舗付共同住宅、事業所、戸建住宅等が混在する地域で、生活利便性の高さから一定の需要があり、地価は上昇基調にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 立会川駅を最寄とする旧東海道沿いに店舗付共同住宅、事業所、戸建住宅等が混在する地域で、生活利便性等から今後は更に住宅利用が増していくものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、品川区東部の大井・品川地区で京急本線沿線の商住混在地域。主たる需要者は地元の中小企業、小規模画地については地縁的選好性を有する自己使用目的の個人が中心。旧来からの事業所、商店等が混在する地域で、利便性や割安感等から敷地の細分化による住宅地化が進んでおり、一定の底堅い需要が存在する。市場の中心価格帯は200㎡程度で総額1億円前後であるが、50∼60㎡で3千万円∼5千万円程度の取引もみられる。 |
| 一般的要因 | 人口減少による都心回帰、雇用環境の改善、超低金利等を背景に区内住宅地の需要は賃貸、購入ともに底堅く、総じて地価は上昇基調にある。 |
Environment (Written in Japanese)
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) 人工地形埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度5983888 北緯 139度7401888 |
Map
3 Chome-4-8 Ōi, Shinagawa-ku, Tōkyō-to 140-0014, Japan3 Chome-8-17 Minamiōi, Shinagawa-ku, Tōkyō-to 140-0013, Japan6 Chome-3-16 Minamiōi, Shinagawa-ku, Tōkyō-to 140-0013, Japan1 Chome-21-4 Higashiōi, Shinagawa-ku, Tōkyō-to 140-0011, Japan2 Chome Higashiōi, Shinagawa-ku, Tōkyō-to 140-0011, Japan2 Chome Higashiōi, Shinagawa-ku, Tōkyō-to 140-0011, JapanMinamioi, Shinagawa, Tokyo 140-0013, JapanMinamioi, Shinagawa, Tokyo 140-0013, Japan4 Chome-12-7 Minamiōi, Shinagawa-ku, Tōkyō-to 140-0013, Japan3 Chome-4-8 Ōi, Shinagawa-ku, Tōkyō-to 140-0014, Japan6 Chome-13-11 Higashiōi, Shinagawa-ku, Tōkyō-to 140-0011, Japan3 Chome-6-20 Minamiōi, Shinagawa-ku, Tōkyō-to 140-0013, JapanMinamioi, Shinagawa, Tokyo 140-0013, Japan
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国土交通省鑑定評価書
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