Real estate appraisal report of 2 Chome Higashiōi, Shinagawa-ku, Tōkyō-to 140-0011, Japan


488,000 yen

As the result of the real estate appraisal carried out on Jan 01, 2016, the land value for real estate of 2 Chome Higashiōi, Shinagawa-ku, Tōkyō-to 140-0011, Japan was determined for 488,000 yen / m².

東京都品川区西大井５丁目５８０５番４の地価推移のグラフ

Real estate appraisal report (partly written in Japanese)

Researched at01 Jan, 2016
Lot number(Chiban)東京都品川区西大井５丁目５８０５番４
Address西大井５−１６−２
2 Chome Higashiōi, Shinagawa-ku, Tōkyō-to 140-0011, Japan
Price488,000yen/㎡
AccessNishiooi , 610 M
Acreage89㎡
Aspect ratio(1.0:2.0)
Structure建物などの敷地、W(木造)3F
Presentresidence
Water, sewer and gas servicesWater, sewer and gas
The vicinity中低層一般住宅、共同住宅が建ち並ぶ住宅地域
Main roadnorth 4.3m city road
The other roads 
Allocation of use zoningcategory 1 medium-to-high-rise exclusive residential districts, quasi-fire prevention districts
Building‐to‐land ratio, Floor area ratio60(%),200(%)
Development areaurbanization area
Natural environment 

Survey report by Tachibana Shunsuke (Written in Japanese)

不動産鑑定士立花俊輔
価格486,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因細街路沿いに低層住宅、アパートが建ち並ぶ住宅地域で、地域要因に大きな変動はない。
地域要因の将来予測細街路沿いに中低層一般住宅、アパートが建ち並ぶ住宅地域で今後もこの住環境を維持するものと思われる。地域要因に変動はなく、地価は横這い乃至微増傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、品川区内南部のJR横須賀線沿線の住宅地域である。主たる需要者は地縁的つながりのある一次取得者層が中心である。細街路沿いに低層住宅、アパートが多く建ち並ぶ住宅地域を形成しており、割安感などから需給は比較的安定的に推移している。市場の中心となる価格帯は地積が80㎡程度で4，000万円前後。戸建住宅で5，000万∼5，500万円程度である。
一般的要因景気全体に弱さがみられ、円安や消費税引上げ等からマインドは停滞気味。住宅地の地価は底堅い需要から、減速感がみられるが依然上昇傾向で推移。

Survey report by Satou Shigehiko (Written in Japanese)

不動産鑑定士佐藤重彦
価格490,000円/㎡
個別的要因標準的な画地に対して、個別的な要因はなく、近時において変動もない。
地域要因区内では環境的に中庸な熟成した住宅地域で、小規模物件を中心とし、総額的に手頃な価格帯の住宅地で価格も上昇傾向にある。
地域要因の将来予測一般住宅を中心としてアパート等も見られる地域であるが、新築建売住宅は総額抑止傾向から細分化が進行している。
市場の特性同一需給圏は区内南西部及び隣接する大田区北部の価格中低位の住宅地一帯である。需要の中心は自らの住宅を求める勤労所得層や自営業者等であるが一部アパート等の投資物件も見られる。規模的に手頃な物件が多く、低金利による調達資金額の増加もあって地価は強含んでおり、その総額的価格水準は土地建物で5千万円∼6．5千万円程度であると把握した。
一般的要因日銀の低金利誘導、住宅優遇税制等による取得層の購買力アップと景気回復期待により区内住宅地全般に上昇傾向が見られる。

Environment (Written in Japanese)

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度59853744506836
北緯 139度7392120361328

Map

3 Chome-4-8 Ōi, Shinagawa-ku, Tōkyō-to 140-0014, Japan2 Chome-25-10 Higashiōi, Shinagawa-ku, Tōkyō-to 140-0011, Japan3 Chome-8-17 Minamiōi, Shinagawa-ku, Tōkyō-to 140-0013, Japan6 Chome-3-16 Minamiōi, Shinagawa-ku, Tōkyō-to 140-0013, Japan1 Chome-21-4 Higashiōi, Shinagawa-ku, Tōkyō-to 140-0011, Japan2 Chome Higashiōi, Shinagawa-ku, Tōkyō-to 140-0011, JapanMinamioi, Shinagawa, Tokyo 140-0013, JapanMinamioi, Shinagawa, Tokyo 140-0013, Japan4 Chome-12-7 Minamiōi, Shinagawa-ku, Tōkyō-to 140-0013, Japan3 Chome-4-8 Ōi, Shinagawa-ku, Tōkyō-to 140-0014, Japan6 Chome-13-11 Higashiōi, Shinagawa-ku, Tōkyō-to 140-0011, Japan3 Chome-6-20 Minamiōi, Shinagawa-ku, Tōkyō-to 140-0013, JapanMinamioi, Shinagawa, Tokyo 140-0013, Japan

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Original data

国土交通省鑑定評価書
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