Real estate appraisal report of 2 Chome-4 Hibino, Mihama-ku, Chiba-shi, Chiba-ken 261-0021, Japan
435,000 yen
As the result of the real estate appraisal carried out on Jan 01, 2017, the land value for real estate of 2 Chome-4 Hibino, Mihama-ku, Chiba-shi, Chiba-ken 261-0021, Japan was determined for 435,000 yen / m².
Real estate appraisal report (partly written in Japanese)
| Researched at | 01 Jan, 2017 |
|---|---|
| Lot number(Chiban) | 千葉県千葉市美浜区ひび野２丁目４番 |
| Address | 2 Chome-4 Hibino, Mihama-ku, Chiba-shi, Chiba-ken 261-0021, Japan |
| Price | 435,000yen/㎡ |
| Access | Kaihinmakuhari , Ekimae Hiroba Seッ Men |
| Acreage | 7,774㎡ |
| Aspect ratio | (1.2:1.0) |
| Structure | 建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)6F |
| Present | store |
| Water, sewer and gas services | Water, sewer and gas |
| The vicinity | 中高層店舗ビル等を中心とする駅前商業地域 |
| Main road | north east 駅前広場 city road |
| The other roads | 四方路 |
| Allocation of use zoning | commercial districts, fire prevention districts |
| Building‐to‐land ratio, Floor area ratio | 80(%),400(%) |
| Development area | urbanization area |
| Natural environment |
Survey report by Mihara Ryousaku (Written in Japanese)
| 不動産鑑定士 | 三原良作 |
|---|---|
| 価格 | 435,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 現地調査等から個別的要因に特段の変化はなく、市場性の変化は認められない。 |
| 地域要因 | 海浜幕張駅前の商業地で、賃料水準の特段の上昇は見られないが、投資用不動産の積極的な売買が見られる状況にあり、地価は上昇基調である。 |
| 地域要因の将来予測 | 海浜幕張駅南口の大型店舗ビルを中心とする駅前商業地域で、地域要因に特段の変化は無く当分の間は現況を維持すると予測する。地価は、投資物件への需要増から取引利回りの低下が継続し、上昇基調を予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、狭義的にはJR京葉線・総武線沿線の主要駅周辺の商業地域であるが、広義的にはその商圏から他県にも及ぶ圏域を有する。需要の中心は国内外の大手・中堅の法人事業者である。近年、イオンモール等の影響により駅乗降客数は増加基調にあり、隣接する三井アウトレットパークも近年拡張オープンし、周辺ホテルの稼働率も良好なことなど市場環境は改善傾向にある。市場の中心価格帯は規模や流入資本等によりバラツキがあり明示することが難しい。 |
| 一般的要因 | 景気は、一部に改善の遅れもみられるが、緩やかな回復基調が続いている。今後も雇用・所得環境の改善傾向のなかで、緩やかな回復が期待される。 |
Survey report by Akiba Takashi Hisa (Written in Japanese)
| 不動産鑑定士 | 秋葉節久 |
|---|---|
| 価格 | 435,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 対象標準地は四方路であるが、その他は地域の標準的な画地であり、市場性に変化はない。 |
| 地域要因 | 海浜幕張駅前の商業地域であり、景気の回復傾向及び商業施設の集積効果等もあり、商況は堅調に推移しており、地価は、昨年同様、上昇傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 海浜幕張駅前の大型店舗ビルを中心とする商業地域で、当面は現状の利用状況が維持されると予測する。地価水準は、景気回復傾向及び商業施設の集積効果等から、引き続き上昇傾向で推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は主として千葉市、習志野市、船橋市、市川市、浦安市内の駅前又は駅周辺の商業地域であるが、場所的知名度から、他県にも及ぶと思料される。主な需要者は、駅前商業地としての優位性を重視する店舗運営会社及び投資用不動産運営会社等が中心である。イオンモール開業等により駅乗降客数は増加しており、市場環境は改善している。不動産取引が少なく、また、個別的要因により、価格水準には幅があるため、中心となる価格帯の把握は困難である。 |
| 一般的要因 | 千葉市美浜区の商業地の地価水準は、国内景気の回復傾向及び商業施設の集積効果等により、昨年の横這い傾向から、総じて上昇傾向に転じている。 |
Environment (Written in Japanese)
| 地形・地質 | 人工地形埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度6477647 北緯 140度0403975 |
Map
4 Chome-14-2 Masago, Mihama-ku, Chiba-shi, Chiba-ken 261-0011, Japan3 Chome-1-8 Makuharinishi, Mihama-ku, Chiba-shi, Chiba-ken 261-0026, Japan2 Chome-13 Hamada, Mihama-ku, Chiba-shi, Chiba-ken 261-0025, Japan2 Chome-13 Hamada, Mihama-ku, Chiba-shi, Chiba-ken 261-0025, Japan1 Chome-4-3 Hibino, Mihama-ku, Chiba-shi, Chiba-ken 261-0021, Japan1 Chome-7675-52 Makuharichō, Hanamigawa-ku, Chiba-shi, Chiba-ken 262-0032, Japan5 Chome-150-14 Makuharichō, Hanamigawa-ku, Chiba-shi, Chiba-ken 262-0032, Japan1 Chome-1265-1 Makuharichō, Hanamigawa-ku, Chiba-shi, Chiba-ken 262-0032, Japan1 Chome-7686-1 Makuharichō, Hanamigawa-ku, Chiba-shi, Chiba-ken 262-0032, Japan5 Chome-252-20 Makuharichō, Hanamigawa-ku, Chiba-shi, Chiba-ken 262-0032, Japan5 Chome-252-20 Makuharichō, Hanamigawa-ku, Chiba-shi, Chiba-ken 262-0032, Japan1 Chome-7686-1 Makuharichō, Hanamigawa-ku, Chiba-shi, Chiba-ken 262-0032, Japan
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国土交通省鑑定評価書
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