Real estate appraisal report of Misonocho Takabuku, Ise, Mie Prefecture 516-0805, Japan
28,200 yen
As the result of the real estate appraisal carried out on Jan 01, 2017, the land value for real estate of Misonocho Takabuku, Ise, Mie Prefecture 516-0805, Japan was determined for 28,200 yen / m².
Real estate appraisal report (partly written in Japanese)
| Researched at | 01 Jan, 2017 |
|---|---|
| Lot number(Chiban) | 三重県伊勢市御薗町高向字北之世古２６１３番外 |
| Address | Misonocho Takabuku, Ise, Mie Prefecture 516-0805, Japan |
| Price | 28,200yen/㎡ |
| Access | Miyamachi , 1 , 500 M |
| Acreage | 452㎡ |
| Aspect ratio | (1.0:1.5) |
| Structure | 建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)2F |
| Present | residence |
| Water, sewer and gas services | Water, sewer and gas |
| The vicinity | 中規模一般住宅、農家住宅が混在する住宅地域 |
| Main road | east 2.5m city road |
| The other roads | |
| Allocation of use zoning | category 1 residential districts |
| Building‐to‐land ratio, Floor area ratio | 60(%),200(%) |
| Development area | city‐planning area |
| Natural environment |
Survey report by Shaku I Mie (Written in Japanese)
| 不動産鑑定士 | 酌井美江 |
|---|---|
| 価格 | 28,200円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 農家住宅が多い既成住宅地域で、地域要因に大きな変動はない。住環境がやや劣る地域で需要は少なく、地価水準は下落傾向で推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 農家住宅が多い既成住宅地域で、周辺環境に大きな変化はなく、現状維持で推移するものと予測する。郊外の狭隘道路が多い選好性の劣る地域あり、地価水準は当面下落傾向で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は伊勢市郊外の既成住宅地域。需要者は近隣居住者や当地域に地縁性等を有する個人が中心で、他地域からの転入は少ない。古くからの既成住宅地域で、周辺の土地利用は安定しているが、発展的な動向も見られない。新規需要は郊外の新興住宅地域や中心部の利便性の良い住宅地域の物件に集中しており、当地域の競争力は弱い。市場での中心価格帯は450㎡程度の標準的な土地で1，200∼1，300万円程度とみられる。 |
| 一般的要因 | 人口は微減傾向、高齢化が進行している。個人消費は依然弱いが、生産活動や雇用情勢は持ち直しつつある。新設住宅着工戸数は増加している。 |
Survey report by Fujikawa Katsuhiko (Written in Japanese)
| 不動産鑑定士 | 藤川勝彦 |
|---|---|
| 価格 | 28,200円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 農家住宅等を主体とする旧来からの住宅地域で、外部からの需要は少なく、流動性に乏しい。 |
| 地域要因の将来予測 | 農家住宅等を主体とする旧来からの住宅地域であり、著しい地域要因の変化は認められず、今後も現状の状態で推移し、地価は下落が続くものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は伊勢市内の既成住宅地域又は農家住宅地域。需要者の中心は同一需給圏内の居住者がほとんどを占める。伊勢市には規模の異なる様々な住宅団地が多く存し、これらが供給過剰気味となっている為、それとの比較で農家住宅等を選好する傾向は弱く競争力に劣る。取引される価格帯は画地規模により幅があるものの、土地は1，000万円∼1，500万円程度が需要の中心になっていると見られる。 |
| 一般的要因 | 内宮・外宮周辺においては比較的堅調であるものの、伊勢市は人口減少等の下、概して厳しい地方経済の状況にあり、地価動向は減衰傾向である。 |
Environment (Written in Japanese)
| 地形・地質 | 自然堤防洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度4987372 北緯 136度6963871 |
Map
2 Chome-3 Ichinoki, Ise-shi, Mie-ken 516-0071, Japan1 Chome-7-19 Tokiwa, Ise-shi, Mie-ken 516-0041, JapanJapan, 〒516-0805 Mie-ken, Ise-shi, Misonochō Takabuku, 647−5 小橋苑1 Chome-7-18 Ichinoki, Ise-shi, Mie-ken 516-0071, Japan2 Chome-10-8 Ōzeko, Ise-shi, Mie-ken 516-0079, JapanJapan, 〒516-0805 Mie-ken, Ise-shi, Misonochō Takabuku, 647−5 小橋苑Misonocho Takabuku, Ise, Mie Prefecture 516-0805, JapanMisonocho Takabuku, Ise, Mie Prefecture 516-0805, JapanJapan, 〒516-0805 Mie-ken, Ise-shi, Misonochō Takabuku, 647−5 小橋苑
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国土交通省鑑定評価書
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