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Real estate appraisal report of Oshiha, Obuse, Kamitakai District, Nagano Prefecture 381-0207, Japan

= 12,800 yen

12,800 yen

As the result of the real estate appraisal carried out on Jan 01, 2017, the land value for real estate of Oshiha, Obuse, Kamitakai District, Nagano Prefecture 381-0207, Japan was determined for 12,800 yen / m².

Real estate appraisal report (partly written in Japanese)

Researched at	01 Jan, 2017
Lot number(Chiban)	長野県上高井郡小布施町大字押羽字中郷５９８番
Address	Oshiha, Obuse, Kamitakai District, Nagano Prefecture 381-0207, Japan
Price	12,800yen/㎡
Access	Tsusumi , 900 M
Acreage	586㎡
Aspect ratio	(1.0:1.5)
Structure	建物などの敷地、W(木造)2F
Present	residence
Water, sewer and gas services	Water, sewer and gas
The vicinity	農家住宅の中に一般住宅が見られる住宅地域
Main road	south 5.2m town road
The other roads
Allocation of use zoning
Building‐to‐land ratio, Floor area ratio	60(%),100(%)
Development area	controlled urbanization area
Natural environment

Survey report by Okumura Atsushi (Written in Japanese)

不動産鑑定士	奥村淳
価格	12,800円/㎡
個別的要因	個別的要因に変動はない。画地規模は当該地域内では標準的で総額としても需要の競争力自体に変化はない。
地域要因	東方の県道沿いに大型スーパーが出店して以降、町全体に生活利便性が大幅に向上。
地域要因の将来予測	小布施町の市街化調整区域内の既存集落で農家住宅中心の地域。宅地化の程度は低く、今後開発の動きはなく現状維持と予測する。地価は法規制厳しく、需要者も限定されるため下落が続くと予測する。
市場の特性	同一需給圏は小布施町及び隣接の須坂市の市街化調整区域内住宅地域。需要者は当区域内に何らかの地縁的選好性を持つ居住者に限定される。小布施町では市街化区域内の開発余地が少ない反面底堅い需要があるが、市街化調整区域にまでは波及せず、需要は限定的で進展が見られない。取引が少なく需要の中心となる価格帯は明確でないが、取引事例から推測して土地価額は700∼800万円程度が需要の上限と思われる。
一般的要因	ここ数年町人口は微減、世帯数は微増傾向。観光客は総じて減少傾向。土地取引件数は平成27年は増加、28年1−9月は減少。

Survey report by Tsukada Kenji (Written in Japanese)

不動産鑑定士	塚田賢治
価格	12,700円/㎡
個別的要因	個別的要因に変動はない。
地域要因	地域要因に格別の変動はない。農家集落内の土地は需要が少なく、市街化調整区域内の一般住宅地との比較においても競争力は相当劣る。
地域要因の将来予測	農家住宅が建ち並ぶ古くからの集落地域で、地域要因に格別の変動がないので、今後も現状を維持すると予測する。
市場の特性	同一需給圏は、小布施町並びに隣接する須坂市や中野市の郊外に点在する農家集落で、需要者は、同一集落内の居住者や当該集落に地縁等がある者が中心で、ごくまれに広い屋敷や田舎暮らしを求める需要も見られる。農家集落は、一般的に生活上の利便性や環境面の整備が遅れている地域が多く、利用上の制約等もあることから、集落内の土地を求める需要は少ない。
一般的要因	住宅投資や個人消費の一部に弱さが見られるが、基調的には底堅く推移し、雇用や所得も改善傾向にあるので、景気は緩やかに回復している。

Environment (Written in Japanese)

地形・地質	自然堤防洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。水はけが良く農業用地として優れている。「国土交通省地震に対する地盤の安全性地形分類の評点」：1点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。農業用地として優れているが居住には耐えない。このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。「国土交通省地震に対する地盤の安全性地形分類の評点」：2点(5点満点中)
土地利用・植生	宅地
黄砂エアロゾル	PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度	東経 36度7096184 北緯 138度3160925

Map

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Original data

国土交通省鑑定評価書
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