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Real estate appraisal report of Benzaiten-107-6 Okugawauchi, Minami-chō, Kaifu-gun, Tokushima-ken 779-2305, Japan

= 23,100 yen

23,100 yen

As the result of the real estate appraisal carried out on Jan 01, 2017, the land value for real estate of Benzaiten-107-6 Okugawauchi, Minami-chō, Kaifu-gun, Tokushima-ken 779-2305, Japan was determined for 23,100 yen / m².

Real estate appraisal report (partly written in Japanese)

Researched at	01 Jan, 2017
Lot number(Chiban)	徳島県海部郡美波町奥河内字弁才天１０７番６
Address	Benzaiten-107-6 Okugawauchi, Minami-chō, Kaifu-gun, Tokushima-ken 779-2305, Japan
Price	23,100yen/㎡
Access	Hiwasa , 370 M
Acreage	138㎡
Aspect ratio	(1.5:1.0)
Structure	建物などの敷地、W(木造)2F
Present	residence
Water, sewer and gas services	Water, sewer and gas
The vicinity	一般住宅のほかに空地等が見られる住宅地域
Main road	south 4.0m town road
The other roads
Allocation of use zoning	category 1 residential districts
Building‐to‐land ratio, Floor area ratio	60(%),200(%)
Development area	city‐planning area
Natural environment

Survey report by Katayama Iwao (Written in Japanese)

不動産鑑定士	片山岩雄
価格	23,100円/㎡
個別的要因	個別的要因に変動はない。
地域要因	美波町外縁部の国道55号背後の郊外住宅地で、空地が多く、また山寄り地帯が土砂災害警戒区域に指定され、需要に乏しく地価は下落傾向。
地域要因の将来予測	美波町の旧日和佐町中心部の外縁の住宅地域としての現況利用形態が続く。国道55号と山林に挟まれる住宅団地で、建込みは進まず、また、山裾の一部が土砂災害警戒区域に指定されており、地価は下落基調と予測。
市場の特性	同一需給圏は美波町の旧日和佐町を中心とする県南部の住宅地域。需要者の中心は圏域内に居住または就業する個人である。国道背後の狭隘な山裾地帯に開発された住宅地帯であるが、依然として未利用地が多くみられ、また、土砂災害の危険性の懸念もあって需要は極めて乏しい。中心となる価格帯は取引自体が少なく把握し難いが、140㎡前後で270∼320万円程度、新築戸建住宅の取引は殆ど見られない。
一般的要因	美波町は人口減少対前年比―2．4％、世帯数微減対前年比―0．7％の傾向が継続。過疎、高齢化が進行しており需給とも低迷している。

Survey report by Moriwaki Hidemasa (Written in Japanese)

不動産鑑定士	森脇英正
価格	23,100円/㎡
個別的要因	個別的要因に変動はない。
地域要因	国道近くに形成された住宅地域で利便性は比較的良いが、津波や土砂災害に対する懸念が根強いため需要が弱く、地価は引き続き下落傾向にある。
地域要因の将来予測	国道55号背後に形成された住宅地域で周辺には空地や農地も多く見受けられる。日和佐地区内でも全体的に土地の供給余地が高く、買い手不足から地価は下落基調と予測する。
市場の特性	同一需給圏は、美波町のほか海部郡一円から阿南市郊外にかけての住宅地域。需要者の中心は、当圏内に居住或いは地縁性を有する個人で、圏外からの転入は殆どない。国道背後至近に形成された住宅地域で、周辺には道の駅やコンビニが立地しているため比較的利便性は高いが、圏域人口の減少や災害リスクに対する懸念から土地需要は依然として低迷している。取引が少ないため、中心となる価格帯が見出せない状況にある。
一般的要因	サテライトオフィスの進出が多く見受けられ、スタッフの生活拠点としての住宅需要があるも一時滞在的なものに過ぎず、新たな土地需要は殆どない。

Environment (Written in Japanese)

地形・地質	三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。農業用地として優れているが居住には耐えない。このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。「国土交通省地震に対する地盤の安全性地形分類の評点」：2点(5点満点中)
土地利用・植生	ヤブツバキクラス域代償植生,宅地
災害リスク：津波	浸水域(昭和21年(1946)12月21日南海地震津波) 過去の周辺地域の津波被害の確認が必要。
黄砂エアロゾル	PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度	東経 33度7276732 北緯 134度5297971

Map

Related information

Hiwasa Station(23,100円 / m²)Kitagouchi Station(23,100円 / m²)

Original data

国土交通省鑑定評価書
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