Real estate appraisal report of Isogo Ward, Yokohama, Kanagawa Prefecture, Japan
273,000 yen
As the result of the real estate appraisal carried out on Jan 01, 2017, the land value for real estate of Isogo Ward, Yokohama, Kanagawa Prefecture, Japan was determined for 273,000 yen / m².
Real estate appraisal report (partly written in Japanese)
| Researched at | 01 Jan, 2017 |
|---|---|
| Lot number(Chiban) | 神奈川県横浜市港南区最戸１丁目２０６番１ |
| Address | 最戸１−２０−２０ Isogo Ward, Yokohama, Kanagawa Prefecture, Japan |
| Price | 273,000yen/㎡ |
| Access | Kamioooka , 650 M |
| Acreage | 155㎡ |
| Aspect ratio | (1.0:1.5) |
| Structure | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| Present | residence |
| Water, sewer and gas services | Water, sewer and gas |
| The vicinity | 一般住宅、アパート、寮等が混在する住宅地域 |
| Main road | west 5.5m city road |
| The other roads | |
| Allocation of use zoning | category 1 residential districts, quasi-fire prevention districts |
| Building‐to‐land ratio, Floor area ratio | 60(%),200(%) |
| Development area | urbanization area |
| Natural environment |
Survey report by Suzuki Miki Mori (Written in Japanese)
| 不動産鑑定士 | 鈴木幹森 |
|---|---|
| 価格 | 273,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 道路方位により、他の不動産との比較で、代替、競争力はやや優位であり、共同住宅等の利用も見込まれる。個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 上大岡C北地区再開発事業の構想も明らかとなり、希少性もあって、需要は引き続き強い。 |
| 地域要因の将来予測 | 上大岡駅徒歩圏の住宅地域として、熟成している。供給は少なく、上大岡C北地区再開発事業の計画が明らかとなり、需要は根強い。今後もこの傾向が続くと予想される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は京急本線、ブルーライン沿線の駅徒歩圏の住宅地域である。上大岡C北地区再開発事業計画が始動し、繁華性、利便性が一層期待される上大岡駅徒歩圏の平坦な住宅地に対する需要は高く、細分化された画地は高額で取引される傾向がある。需要の中心は、30∼50代の市内、隣接市居住の一次、二次取得者。取引は、100㎡程度の更地でも3000万円を超える場合があるが、対象標準地規模では4000万円弱で、新築戸建住宅は5000万円程度。 |
| 一般的要因 | 地価は緩やかな回復傾向にあるが、港南区の人口はやや減少傾向が続き、高齢化率も高く、利便性等が劣る丘陵地や郊外では、下落傾向も見られる。 |
Survey report by Kobayashi Takashi (Written in Japanese)
| 不動産鑑定士 | 小林隆志 |
|---|---|
| 価格 | 273,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 西方で道路に等高に接面。隣接地が郵便局の駐車場で視認性が良好。個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 再開発が最終段階に入った上大岡駅を最寄駅とする利便性の高い住宅地で、希少性が高いことから、本年も地価の上昇率は区内でも上位に位置する。 |
| 地域要因の将来予測 | 基準容積率が大きく、敷地の分割が可能な地域であるため、小規模の建売物件の取引が目立つ。需要に対し供給が少ないため、街並みにあまり変化はないが、将来は小規模画地が建ち並ぶ街並みに代わると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は京急本線、地下鉄ブルーライン沿線各駅徒歩圏の住宅地の圏域。二路線が利用可能で、生活利便性が高い上大岡駅徒歩圏の平坦な住宅地に対する需要は特に高く、従来の画地を再区分した規模の小さい建売物件が供給される。需要の中心は、三十代から四十代の市内、近隣市在住の一次、二次取得者となる。取引の中心は、100∼140㎡程度の更地で3000万円程度、新築戸建住宅は4000∼5000万円程度が目立つ。 |
| 一般的要因 | 人口は微減傾向にあり、高齢化が進む。利便性に応じた住宅地の二極化、画地の細分化、小規模化が進み、バス圏傾斜地では地価の下落が続く。 |
Environment (Written in Japanese)
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) 人工地形埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 半固結・固結堆積物不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度4024387 北緯 139度6184328 |
Map
Isogo Ward, Yokohama, Kanagawa Prefecture, JapanIsogo Ward, Yokohama, Kanagawa Prefecture, JapanIsogo Ward, Yokohama, Kanagawa Prefecture, JapanIsogo Ward, Yokohama, Kanagawa Prefecture, JapanIsogo Ward, Yokohama, Kanagawa Prefecture, JapanIsogo Ward, Yokohama, Kanagawa Prefecture, JapanIsogo Ward, Yokohama, Kanagawa Prefecture, JapanIsogo Ward, Yokohama, Kanagawa Prefecture, JapanIsogo Ward, Yokohama, Kanagawa Prefecture, JapanIsogo Ward, Yokohama, Kanagawa Prefecture, JapanIsogo Ward, Yokohama, Kanagawa Prefecture, Japan
Related information
Kamioooka Station(197,000円 / m²)Gumyouji Station(201,000円 / m²)Gumyouji Station(226,500円 / m²)Kounanchuuou Station(194,000円 / m²)Negishi Station(261,000円 / m²)Makita Station(201,000円 / m²)Original data
国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード