Real estate appraisal report of 194 Masakimachi, Isahaya-shi, Nagasaki-ken 854-0084, Japan
22,200 yen
As the result of the real estate appraisal carried out on Jan 01, 2017, the land value for real estate of 194 Masakimachi, Isahaya-shi, Nagasaki-ken 854-0084, Japan was determined for 22,200 yen / m².
Real estate appraisal report (partly written in Japanese)
| Researched at | 01 Jan, 2017 |
|---|---|
| Lot number(Chiban) | 長崎県諫早市真崎町１９４番１ |
| Address | 194 Masakimachi, Isahaya-shi, Nagasaki-ken 854-0084, Japan |
| Price | 22,200yen/㎡ |
| Access | Nishiisahaya , 2 , 100 M |
| Acreage | 345㎡ |
| Aspect ratio | 台形(1.0:1.0) |
| Structure | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| Present | residence |
| Water, sewer and gas services | Water, sewer and gas |
| The vicinity | 農家住宅、一般住宅等が混在する既成住宅地域 |
| Main road | south east 4.0m city road |
| The other roads | |
| Allocation of use zoning | |
| Building‐to‐land ratio, Floor area ratio | 60(%),200(%) |
| Development area | controlled urbanization area |
| Natural environment |
Survey report by Itayama Shouji (Written in Japanese)
| 不動産鑑定士 | 板山昌治 |
|---|---|
| 価格 | 22,200円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 調整区域内宅地は、市街化区域内宅地の需要と比較すると回復傾向にあるとは言い難く、下落傾向にあるが、下落幅は小さい。 |
| 地域要因の将来予測 | 当該地域に近接する公社開発の大型住宅団地の熟成により当該地域も影響を受けるものと予測される。調整区域に対する規制緩和もあるが、需要の回復の遅れから、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は諫早市郊外の市街化調整区域の住宅地域の圏域。需要者の中心は、地縁的選好性により対象地周辺居住者及びその親族がほとんどを占めると見られる。周辺では大型住宅団地の開発により供給過剰気味であったが、売れ行きは順調である。諫早市内においては調整区域の規制緩和も行われているが、供給量が比較的多い中、調整区域の需要の回復は見られない。需要は限定的で、取引は少なく、需要の中心となる価格帯は見出せない。 |
| 一般的要因 | 雇用、所得環境の改善を背景に基調的には緩やかな回復を続けている。中心部の利便性に優れる地域は底値圏を探る動きとなっている。 |
Survey report by Arakawa Chihiro (Written in Japanese)
| 不動産鑑定士 | 荒川千洋 |
|---|---|
| 価格 | 22,200円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 周辺地域で小規模な宅地開発が見られたが、近隣地域内の整備は進んでおらず変化は無い。調整区域への規制緩和により地価の下落幅は縮小している。 |
| 地域要因の将来予測 | 市街化区域に隣接する調整区域である。周辺では大規模団地の整備や大型店の進出計画等の動きがある。調整区域に対する建築行為の規制緩和も次第に浸透してきており、今後の地価は下落幅が縮小すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は諫早市内一円の市街化調整区域内の住宅地域である。需要者は主として当該地域に地縁的選好性を有する第一次取得者が中心である。諫早市では大規模な宅地開発が行われた一方で、調整区域内での建築規制も緩和されハンデはかなり軽減されている。近隣地域周辺でも宅地開発の動きが見られ高めの価格での宅地分譲事例も見られる。今後こうした動きの影響が注目される。尚、中心的な価格帯は取引が非常に少なく見出せないのが実状である。 |
| 一般的要因 | ここ数年の地域経済は殆ど停滞に近い中で個人の所得の格差だけは拡大し、不動産も同様に地域により需要の強弱が生じ、地価の2極化が進んでいる。 |
Environment (Written in Japanese)
| 地形・地質 | 堆積岩堆積岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては液状化などのリスクが有る。 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地,ヤブツバキクラス域代償植生 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。 |
| 緯度・軽度 | 東経 32度853867 北緯 130度0176608 |
Map
770-1 Obunakoshimachi, Isahaya-shi, Nagasaki-ken 854-0062, Japan7-21 Mawatarimachi, Isahaya-shi, Nagasaki-ken 854-0075, Japan194 Masakimachi, Isahaya-shi, Nagasaki-ken 854-0084, Japan194 Masakimachi, Isahaya-shi, Nagasaki-ken 854-0084, JapanMasakimachi, Isahaya, Nagasaki Prefecture 854-0084, Japan1659-1 Kaizumachi, Isahaya-shi, Nagasaki-ken 854-0063, Japan34-29 Eidamachi, Isahaya-shi, Nagasaki-ken 854-0081, Japan4-25 Nakaomachi, Isahaya-shi, Nagasaki-ken 854-0073, Japan770-1 Obunakoshimachi, Isahaya-shi, Nagasaki-ken 854-0062, Japan1659-1 Kaizumachi, Isahaya-shi, Nagasaki-ken 854-0063, Japan1029 Mizorokumachi, Ōmura-shi, Nagasaki-ken 856-0844, Japan
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国土交通省鑑定評価書
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