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Real estate appraisal report of Tenjin-428-13 Kamisuketōchō, Tokushima-shi, Tokushima-ken 770-0801, Japan

= 82,200 yen

82,200 yen

As the result of the real estate appraisal carried out on Jan 01, 2017, the land value for real estate of Tenjin-428-13 Kamisuketōchō, Tokushima-shi, Tokushima-ken 770-0801, Japan was determined for 82,200 yen / m².

Real estate appraisal report (partly written in Japanese)

Researched at	01 Jan, 2017
Lot number(Chiban)	徳島県徳島市上助任町天神４２８番１３
Address	Tenjin-428-13 Kamisuketōchō, Tokushima-shi, Tokushima-ken 770-0801, Japan
Price	82,200yen/㎡
Access	Tokushima , 2 , 100 M
Acreage	198㎡
Aspect ratio	(1.5:1.0)
Structure	建物などの敷地、W(木造)2F
Present	residence
Water, sewer and gas services	Water, sewer and gas
The vicinity	中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
Main road	west 4.0m city road
The other roads
Allocation of use zoning	category 1 residential districts
Building‐to‐land ratio, Floor area ratio	60(%),200(%)
Development area	urbanization area
Natural environment

Survey report by Yamaoka Kazumi (Written in Japanese)

不動産鑑定士	山岡和美
価格	82,200円/㎡
個別的要因	特に変動はない。
地域要因	吉野川堤防下の住宅地域で、住環境にやや難があり周辺住宅地域に比し価格的にやや低水準にある。最近の地価は横這いにて推移する。
地域要因の将来予測	徳島市街北方、吉野川南岸堤下の既成住宅地域である。行き止まり道等が多く整然性にやや欠ける住環境で、将来的にも概ね現状にて推移すると予測される。当面、価格的には横這い圏で推移すると予測される。
市場の特性	同一需給圏は徳島市中心部近接住宅地域で、このうち北部の渭北地区北半部に存する住宅地域と把握される。需要者の中心は当市に勤務乃至居住する給与所得者等である。最近は一般的要因の好転もあり需要は概ね堅調である。所在地点により住環境が異なり、街路条件良好な住宅地では高値取引もみられる。標準的画地で総額1600万円前後、3．3㎡当たり25∼30万円が多い。新規開発では建築条件付土地分譲もみられる。
一般的要因	県内の設備投資や製造業の生産活動が高水準で、労働需給も改善し、不動産投資も概ね堅調である。消費増税延期で直近はやや停滞化も窺われる。

Survey report by Terashima Yuki (Written in Japanese)

不動産鑑定士	寺島侑
価格	82,200円/㎡
個別的要因	個別的要因に特に変動はなし。
地域要因	中心部近郊の既成街区。北側県道（土手）で行止り多く街路に劣る。街並みに変化はない。周辺地価上昇の影響から、本件地域も下げ止まりの傾向。
地域要因の将来予測	北側を吉野川南堤で画された既成住宅街区。地域の環境等に変化の要因は見られない。周辺部に宅地開発が多く、高めの取引が目立つ。中心部では地価上昇地点が増加、その影響を受け本件地区も地価は下げどまりの状況。
市場の特性	同一需給圏は、渭北、田宮地区等を中心とする中心部周辺の住宅地域。主たる需要者は、徳島市に居住・就業する者である。周辺部で宅地分譲が増加し、高めの取引が出ている。現状土地取引は少ないが、周辺地価動向の影響から、本件地域の地価下落はほぼ終息したと思われる。今後需要の顕在化により地価反転の可能性もある。市場の中心となる価格帯は、土地150㎡∼200㎡で1200万円∼1700万円、新築戸建は2600万円∼3100万円程度。
一般的要因	海外要因で円安が進行。貿易・経済は不透明。景気は緩やかな回復継続。市人口微減、高齢化進行。数年来地価下げ幅は縮小、中心部で上昇地点増加。

Environment (Written in Japanese)

地形・地質	人工地形埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。「国土交通省地震に対する地盤の安全性地形分類の評点」：3点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。農業用地として優れているが居住には耐えない。このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。「国土交通省地震に対する地盤の安全性地形分類の評点」：2点(5点満点中)
土地利用・植生	人工地植生,ヤブツバキクラス域代償植生,宅地
黄砂エアロゾル	PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度	東経 34度0900012 北緯 134度5536656

Map

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Original data

国土交通省鑑定評価書
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