Real estate appraisal report of 2 Chome-5-11 Ihohigashi, Takasago-shi, Hyōgo-ken 676-0071, Japan
23,800 yen
As the result of the real estate appraisal carried out on Jan 01, 2017, the land value for real estate of 2 Chome-5-11 Ihohigashi, Takasago-shi, Hyōgo-ken 676-0071, Japan was determined for 23,800 yen / m².
Real estate appraisal report (partly written in Japanese)
| Researched at | 01 Jan, 2017 |
|---|---|
| Lot number(Chiban) | 兵庫県高砂市伊保東２丁目２９７番３ |
| Address | 伊保東２−５−１１ 2 Chome-5-11 Ihohigashi, Takasago-shi, Hyōgo-ken 676-0071, Japan |
| Price | 23,800yen/㎡ |
| Access | Iho , 1 , 100 M |
| Acreage | 396㎡ |
| Aspect ratio | (1.0:1.5) |
| Structure | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| Present | residence |
| Water, sewer and gas services | Water, sewer and gas |
| The vicinity | 一般住宅が見られる周囲に農地の多い住宅地域 |
| Main road | east 7.2m city road |
| The other roads | |
| Allocation of use zoning | |
| Building‐to‐land ratio, Floor area ratio | 60(%),200(%) |
| Development area | controlled urbanization area |
| Natural environment |
Survey report by Nakata Shin (Written in Japanese)
| 不動産鑑定士 | 中田信 |
|---|---|
| 価格 | 23,700円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 調整区域内の住宅地域で需要者は限定される傾向にある。別段地域要因の変動は認められず、需要は低調が継続している。 |
| 地域要因の将来予測 | 国道背後に位置する周辺を農地に囲まれた市街化調整区域内の住宅地域である。今後も大きな地域要因の変化は予想し難く、概ね現状で推移するものと思料する。地価は下落基調を強めている。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は概ね高砂市及び隣接市町の集落地域である。需要者は同一需給圏内の居住者でほぼ完結し、圏外からの転入者は少ない。市街化調整区域内にあっては、更地からの住宅建築には厳しい制限があり、自ずと需要者は限定され、取引されるケースとしては親族、知人間などが相対的に多い。個別性が強く、中心となる価格帯は見出せないが、土地総額は1，500万円程度までが上限である。 |
| 一般的要因 | 地元不動産会社を中心に小規模な宅地開発が行われているが、やや供給過剰気味で、利便性の良い一部の住宅地域を除けば概ね地価は下落傾向にある。 |
Survey report by Shio Juu Naohiko (Written in Japanese)
| 不動産鑑定士 | 塩住直彦 |
|---|---|
| 価格 | 23,800円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 市街化調整区域内で公法上の規制があるため地域要因に特段の変動はない。 |
| 地域要因の将来予測 | 市街化調整区域内の住宅地域で、地域要因に大きな変動はなく、当面は現状で推移するものと予測される。調整区域内で需要が限定されるため、地価は下落基調で推移するものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は高砂市を中心に隣接する姫路市等、用途的類似地域は「調区」内の在来住宅地域。「調区」内に存し都市計画法等により建物の建築、用途等に制限があるため、需要は地縁者によるものに限定される傾向があり、同一需給圏外からの転入者の可能性は低い。したがって、需給のいずれもが低調な在来地域であり、規模・形状も不均質であることから中心となる価格帯は見出し難い。 |
| 一般的要因 | 景気回復基調から、利便性のある新興地域等で、需要は回復傾向にあるが、郊外や在来地域については、低調に推移している。 |
Environment (Written in Japanese)
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 水田,宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度7734369 北緯 134度7952604 |
Map
Takasago, Hyogo Prefecture, JapanJapan, 〒676-0004 Hyōgo-ken, Takasago-shi, Araichō Chidori, 3 Chome−7−9 喫茶＆スナックフォーユー1 Chome-3 Tatsuyama, Takasago-shi, Hyōgo-ken 676-0811, Japan2 Chome-5-11 Ihohigashi, Takasago-shi, Hyōgo-ken 676-0071, Japan2 Chome-12-30 Imaichi, Takasago-shi, Hyōgo-ken 676-0003, JapanTakasago, Hyogo Prefecture, JapanYonedacho Shioichi, Takasago, Hyogo Prefecture 676-0806, JapanYurigaoka, Takasago, Hyogo Prefecture 676-0803, JapanYonedacho Shioichi, Takasago, Hyogo Prefecture 676-0806, Japan
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国土交通省鑑定評価書
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