Real estate appraisal report of 2 Chome-12-2 Kitaōtsuka, Toshima-ku, Tōkyō-to 170-0004, Japan
965,000 yen
As the result of the real estate appraisal carried out on Jan 01, 2016, the land value for real estate of 2 Chome-12-2 Kitaōtsuka, Toshima-ku, Tōkyō-to 170-0004, Japan was determined for 965,000 yen / m².
Real estate appraisal report (partly written in Japanese)
| Researched at | 01 Jan, 2016 |
|---|---|
| Lot number(Chiban) | 東京都豊島区北大塚２丁目１２番３ |
| Address | 北大塚２−１２−２ 2 Chome-12-2 Kitaōtsuka, Toshima-ku, Tōkyō-to 170-0004, Japan |
| Price | 965,000yen/㎡ |
| Access | Ootsuka , 110 M |
| Acreage | 142㎡ |
| Aspect ratio | (1.0:1.2) |
| Structure | 建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)4F |
| Present | store, office |
| Water, sewer and gas services | Water, sewer and gas |
| The vicinity | 小売店舗、飲食店舗ビル等が建ち並ぶ商業地域 |
| Main road | south west 10.0m city road |
| The other roads | |
| Allocation of use zoning | commercial districts, fire prevention districts |
| Building‐to‐land ratio, Floor area ratio | 80(%),600(%) |
| Development area | urbanization area |
| Natural environment |
Survey report by Aoki Yukio (Written in Japanese)
| 不動産鑑定士 | 青木幸男 |
|---|---|
| 価格 | 965,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 特にない。 |
| 地域要因 | 店舗・事務所ビルの建ち並ぶ商業地域で、上層階の事務所需要は減退しているが、1階店舗の需要は根強い。また、店舗付共同住宅も見受けられる。 |
| 地域要因の将来予測 | JR大塚駅北口に近い商業地域であるが、駅南口でJRの駅ビルが平成25年9月に竣工・オープンした。大塚駅の利便性は高まったが、対象標準地の存する北口商業地域は相対的な衰退が懸念される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、豊島区内のJR山手線沿線を主とした駅周辺及びこれに準ずる商業地域。需要者の中心は、同地域と地縁のある店舗・事務所利用を目的とした法人、個人事業者等であるが、収益物件への投資家や不動産会社も需要者として考えられる。駅に近く繁華で下層階の店舗は集客も見込めるが、上層階の事務所等への需要は減少傾向にある。売り物件の少ない地域である。土地取引の中心価格帯は㎡当100万円前後である。 |
| 一般的要因 | 景気回復に伴い都心の不動産需要は活性化しているが、同一区内でも地域的な格差も見られる。 |
Survey report by Tsunoda Ayako (Written in Japanese)
| 不動産鑑定士 | 角田綾子 |
|---|---|
| 価格 | 965,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 大きな変動は無いが、大塚駅南口と比較した相対的位置がやや下がっている。また徐々にではあるが、共同住宅としての利用が増えている。 |
| 地域要因の将来予測 | 店舗兼事務所地としての利用が多いが、周辺では共同住宅としての利用も散見されるようになっており、用途の多様化が進むものと予測する。地価水準は経済動向如何であるが、当面は強含みで推移すると予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、山手線各駅への交通利便性及び繁華性の高い商業地域である。主たる想定需要者層は、地縁性を有する法人層及び転売目的の不動産事業者等である。飲食店を中心とした顧客流動性が高い地域であり、潜在的な需要は根強く、取引価格も強含みと把握される。需要の中心となる価格帯は、規模により様々であるが、標準的画地を前提とすれば土地総額1∼1．5億円程度と把握した（建物付の取引に中心価格帯は見い出せなかった）。 |
| 一般的要因 | 不動産取引件数は供給減により減少傾向にあるが、取引利回りは低下を示し需要は堅調である。オフィス賃料及び店舗賃料は概ね横ばい傾向にある。 |
Environment (Written in Japanese)
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 火山灰台地火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度7326175 北緯 139度7281538 |
Map
3 Chome-30-10 Kitaōtsuka, Toshima-ku, Tōkyō-to 170-0004, Japan3 Chome-50-3 Minamiōtsuka, Toshima-ku, Tōkyō-to 170-0005, Japan2 Chome-12-9 Higashiikebukuro, Toshima-ku, Tōkyō-to 170-0013, Japan1 Chome-24-3 Kitaōtsuka, Toshima-ku, Tōkyō-to 170-0004, Japan2 Chome-12-2 Kitaōtsuka, Toshima-ku, Tōkyō-to 170-0004, Japan1 Chome-24-3 Kitaōtsuka, Toshima-ku, Tōkyō-to 170-0004, Japan1 Chome-26-3 Kitaōtsuka, Toshima-ku, Tōkyō-to 170-0004, Japan3 Chome-50-4 Minamiōtsuka, Toshima-ku, Tōkyō-to 170-0005, JapanMinamiotsuka, Toshima, Tokyo 170-0005, Japan3 Chome-30 Kitaōtsuka, Toshima-ku, Tōkyō-to 170-0004, Japan2 Chome-45-8 Minamiōtsuka, Toshima-ku, Tōkyō-to 170-0005, Japan
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国土交通省鑑定評価書
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