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Real estate appraisal report of 3 Chome-30-10 Kitaōtsuka, Toshima-ku, Tōkyō-to 170-0004, Japan

= 589,000 yen

589,000 yen

As the result of the real estate appraisal carried out on Jan 01, 2016, the land value for real estate of 3 Chome-30-10 Kitaōtsuka, Toshima-ku, Tōkyō-to 170-0004, Japan was determined for 589,000 yen / m².

Real estate appraisal report (partly written in Japanese)

Researched at	01 Jan, 2016
Lot number(Chiban)	東京都豊島区北大塚３丁目３０番１１
Address	北大塚３−３０−１０ 3 Chome-30-10 Kitaōtsuka, Toshima-ku, Tōkyō-to 170-0004, Japan
Price	589,000yen/㎡
Access	Ootsuka , 480 M
Acreage	195㎡
Aspect ratio	台形(1.0:1.2)
Structure	建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)6FB1
Present	office, warehouse
Water, sewer and gas services	Water, sewer and gas
The vicinity	中高層の店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域
Main road	north east 20.0m prefectural road
The other roads
Allocation of use zoning	neighborhood commercial districts, fire prevention districts
Building‐to‐land ratio, Floor area ratio	80(%),400(%)
Development area	urbanization area
Natural environment

Survey report by Hiramatsu Mieko (Written in Japanese)

不動産鑑定士	平松美恵子
価格	587,000円/㎡
個別的要因	街路条件、画地条件から代替競争関係にある他の不動産と概ね競争力は同程度であり、個別的要因に変動はない。
地域要因	店舗、事務所等が連坦する商業地で現状のまま推移すると予測する。地価は景気動向を反映しやや上昇傾向となっている。
地域要因の将来予測	店舗事務所ビルや店舗付共同住宅が建ち並ぶ商業地域で、規模のまとまった土地はマンション化傾向が見られるが、近隣地域は当面は現状を維持すると予測する。
市場の特性	同一需給圏は、主に豊島区の山手線沿線のうち、主として大塚駅から駒込駅間の近隣及び路線商業地域。需要者の中心は、同沿線で店舗、事務所を求める個人や法人の外、規模のまとまった土地はマンション業者も期待できる。利便性がいいことからマンション用地は業者間の競合もあり高値で取引される傾向にある。150㎡程度の土地であれば8千万∼1億円程度が取引の中心である。
一般的要因	各種政策効果や、金融緩和は続いており、景気の不透明感はあるものの、不動産需要は堅調となっている。

Survey report by Tanabe Kazuo (Written in Japanese)

不動産鑑定士	田辺和夫
価格	590,000円/㎡
個別的要因	個別的要因に変動はない。形状がやや不整形である点で、代替・競争関係にある不動産との比較において競争力は若干劣る。
地域要因	地域要因に大きな変動はない。商業繁華性は低く、事務所ビルのほかマンション用地としての需要が増えつつある。
地域要因の将来予測	店舗事務所ビルが多い近隣商業地域である。周辺地域では規模のまとまとった画地はマンション用地化が見られ対象近隣地域もその可能性を有するが、当面の間は現状を維持するものと予測する。
市場の特性	同一需給圏は、豊島区東部と文京区北西部を中心とする幹線及び準幹線道路沿いの商業地域である。店舗兼事務所ビルが多いが商業繁華性は低く、規模のまとまった土地についてはマンション用地として開発業者の取得意欲が高い。需要者の中心は自社ビル目的及び賃貸経営目的の個人及び法人事業者等である。店舗・事務所の賃料はほぼ横這いで推移しているが、土地取得の需要は堅調である。需要の中心となる価格帯は土地総額で1億円前後と把握される。
一般的要因	景気回復、良好な資金調達環境、空室率低下、マンション素地取得競争の激化等によって、需要は堅調で地価は上昇傾向を維持している。

Environment (Written in Japanese)

地形・地質	扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。「国土交通省地震に対する地盤の安全性地形分類の評点」：3点(5点満点中) 火山灰台地火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。「国土交通省地震に対する地盤の安全性地形分類の評点」：3点(5点満点中)
土地利用・植生	宅地
黄砂エアロゾル	PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度	東経 35度7354422 北緯 139度7263677

Map

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Original data

国土交通省鑑定評価書
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