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Real estate appraisal report of 3 Chome-5-21 Yoshinochō, Ishinomaki-shi, Miyagi-ken 986-0015, Japan

= 18,800 yen

18,800 yen

As the result of the real estate appraisal carried out on Jan 01, 2017, the land value for real estate of 3 Chome-5-21 Yoshinochō, Ishinomaki-shi, Miyagi-ken 986-0015, Japan was determined for 18,800 yen / m².

Real estate appraisal report (partly written in Japanese)

Researched at	01 Jan, 2017
Lot number(Chiban)	宮城県石巻市吉野町３丁目１５３番８
Address	吉野町３−５−２１ 3 Chome-5-21 Yoshinochō, Ishinomaki-shi, Miyagi-ken 986-0015, Japan
Price	18,800yen/㎡
Access	Ishinomaki , 2 , 500 M
Acreage	156㎡
Aspect ratio	(1.0:1.5)
Structure	建物などの敷地、W(木造)2F
Present	residence
Water, sewer and gas services	Water, sewer and gas
The vicinity	一般住宅に小工場も混在する住宅地域
Main road	south east 5.3m city road
The other roads
Allocation of use zoning	category 1 residential districts
Building‐to‐land ratio, Floor area ratio	60(%),200(%)
Development area	urbanization area
Natural environment

Survey report by Aota Reiko (Written in Japanese)

不動産鑑定士	青田令子
価格	18,700円/㎡
個別的要因	南東側道路で日照等居住の快適性に優れ、選好性において特に変化はない。
地域要因	津波被害を受けた地域で、水産関連工場も混在する住環境の劣る地域である。震災後の宅地需要も収束しつつあり、地価は横ばい若しくは微増傾向。
地域要因の将来予測	一般住宅のほか水産関連の工場等も混在する住宅地域で住環境はやや劣る。震災以降、宅地需要は一時大きくなったが、近時の市場は選別化により競争力の低い地域の地価は微増から横ばい傾向に進むと予測する。
市場の特性	同一需給圏は旧石巻市のうち、旧北上川の東側に位置する住宅地域一円。需要者は圏内の居住者が大半であり、圏外からの転入者は少ない。当該地域には水産関連の工場倉庫も混在し住環境が劣るうえ、震災の被害が大きかったことから地価は大きく下落した。その後、復興により地価は回復してきたが、その動きも近時は落着きつつある。他の地域での取引も勘案すると、土地は300万円程度、新築の戸建住宅は2，000万円前後の物件が中心である。
一般的要因	震災復興も順調に進み、需要は安定してきた。地価は全般的に高止まりであるが、一部では売り出し価格の値下げ等も見られ、選別化が進みつつある。

Survey report by Takada Yasuhiro (Written in Japanese)

不動産鑑定士	高田康弘
価格	18,800円/㎡
個別的要因	個別的要因に変動はない。
地域要因	川東地区の中にあっては市中心部へ比較的近いことから、地縁者等による一定の需要が認められる。
地域要因の将来予測	工場等が混在する既成住宅地域で、当面は現状のまま推移すると予測する。甚大な津波浸水被害を受けた隣接地域で復興事業が進行中であり、今後は周辺の復興の進展に伴って、地価水準は微増傾向で推移すると予測する。
市場の特性	同一需給圏は、旧石巻市街地のうち旧北上川以東の住宅地域一円。需要者は地縁性を有する圏内の居住者が中心で、地域外からの転入はほとんど見られない。津波浸水で甚大な被害を受けた隣接地域では現在復興事業が進行中で、周辺環境の改善に伴って需要が回復することが期待される。土地は150㎡程度で200万円台後半から300万円程度、新築の戸建住宅は2，000万円から2，000万円台半ばが需要の中心である。
一般的要因	震災後の被災者移転需要等に伴う活発な取引は沈静化。全体的に不動産需要が減少する中、交通利便性や居住環境等の良否による選別化が進行。

Environment (Written in Japanese)

地形・地質	三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。農業用地として優れているが居住には耐えない。このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。「国土交通省地震に対する地盤の安全性地形分類の評点」：2点(5点満点中) 堆積岩堆積岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては液状化などのリスクが有る。
土地利用・植生	宅地
黄砂エアロゾル	PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度	東経 38度4237096 北緯 141度3224208

Map

Related information

Ishinomaki Station(45,750円 / m²)Rikuzeninai Station(31,350円 / m²)Rikuzenyamashita Station(44,200円 / m²)

Original data

国土交通省鑑定評価書
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