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Real estate appraisal report of 1 Chome-2-19 Tachimachi, Ishinomaki-shi, Miyagi-ken 986-0824, Japan

= 34,000 yen

34,000 yen

As the result of the real estate appraisal carried out on Jan 01, 2016, the land value for real estate of 1 Chome-2-19 Tachimachi, Ishinomaki-shi, Miyagi-ken 986-0824, Japan was determined for 34,000 yen / m².

Real estate appraisal report (partly written in Japanese)

Researched at	01 Jan, 2016
Lot number(Chiban)	宮城県石巻市立町１丁目８７番１
Address	立町１−２−１９ 1 Chome-2-19 Tachimachi, Ishinomaki-shi, Miyagi-ken 986-0824, Japan
Price	34,000yen/㎡
Access	Ishinomaki , 720 M
Acreage	167㎡
Aspect ratio	(1.0:3.0)
Structure	建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
Present	store, residence
Water, sewer and gas services	Water, sewer and gas
The vicinity	店舗兼住宅、飲食店等が混在する商業地域
Main road	south east 7.6m city road
The other roads
Allocation of use zoning	commercial districts, quasi-fire prevention districts
Building‐to‐land ratio, Floor area ratio	80(%),400(%)
Development area	urbanization area
Natural environment

Survey report by Miyamoto Ikki (Written in Japanese)

不動産鑑定士	宮本一輝
価格	34,000円/㎡
個別的要因	特段の変動要因はない。
地域要因	一部、断念した再開発事業が見られるものの、復興は着実に進んでおり、収益性向上の期待が高まりつつあるなど、地価は上昇基調にある。
地域要因の将来予測	津波被害が比較的大きかったものの、復興が着実に進んでおり、今後とも地価は上昇基調で推移するものと予測する。
市場の特性	同一需給圏は石巻市中心市街地の既存商店街及び幹線道路沿いの商業地域と判定。需要者の中心は飲食店及び小売店を主体とする個人事業者、地元零細企業となっている。今般の震災の影響により需要の落ち込みが大きかったが、一方で復興も進み、営業を再開した店舗も増加しており、地価は回復基調にある。商業地のため画地規模に一定性がなく、市場の中心価格帯は見出せない。
一般的要因	復興関連の企業進出、消費拡大等により継続してきた店舗事務所需要は弱まりつつあり、全般的に地価の上昇幅は縮小してきている。

Survey report by Aota Reiko (Written in Japanese)

不動産鑑定士	青田令子
価格	34,000円/㎡
個別的要因	特段の変動要因はない。
地域要因	震災前から空洞化が進行していた既存の中心商店街であったが、復興が進むにつれ需要は回復してきており、地価は上昇傾向にある。
地域要因の将来予測	空洞化が進行していた旧来からの中心商業地域であった。津波の浸水により更に店舗需要は落ち込んでいたが、復興が進むにつれて震災前と同程度まで回復した。地価上昇も徐々に安定すると予測する。
市場の特性	同一需給圏は旧石巻市内の市街中心部既存商店街のほか、その周辺の商業地域一円。需要者の中心は地元の小売店業を主体とする個人事業者であるが、復興需要により路線商業地では圏外からの市場参加者もみられる。近隣地域は震災の影響から市場は停滞していたが、営業を再開する店舗もみられ市況は活性化している。規模によっても様々で、市場の中心価格帯を把握することは困難であるが、総額550万円前後が市場の中心価格帯である。
一般的要因	震災関連の企業進出は落ち着きをみせているが、一方で大幅な企業撤退も見られず、需要は安定している。

Environment (Written in Japanese)

地形・地質	三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。農業用地として優れているが居住には耐えない。このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。「国土交通省地震に対する地盤の安全性地形分類の評点」：2点(5点満点中) 砂丘・砂堆砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。「国土交通省地震に対する地盤の安全性地形分類の評点」：3点(5点満点中)
土地利用・植生	宅地
黄砂エアロゾル	PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度	東経 38度4310945 北緯 141度3070637

Map

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Original data

国土交通省鑑定評価書
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