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Real estate appraisal report of Minakuchicho Nasaka, Koka, Shiga Prefecture 528-0035, Japan

= 31,500 yen

31,500 yen

As the result of the real estate appraisal carried out on Jan 01, 2017, the land value for real estate of Minakuchicho Nasaka, Koka, Shiga Prefecture 528-0035, Japan was determined for 31,500 yen / m².

滋賀県甲賀市水口町名坂字飯道寺田１０１４番３４の地価推移のグラフ

Real estate appraisal report (partly written in Japanese)

Researched at	01 Jan, 2017
Lot number(Chiban)	滋賀県甲賀市水口町名坂字飯道寺田１０１４番３４
Address	Minakuchicho Nasaka, Koka, Shiga Prefecture 528-0035, Japan
Price	31,500yen/㎡
Access	Mizuguchi , 2 , 300 M
Acreage	190㎡
Aspect ratio	(1.0:1.2)
Structure	建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
Present	residence
Water, sewer and gas services	Water, sewer and gas
The vicinity	中規模一般住宅が建ち並ぶ傾斜地の住宅地域
Main road	east 4.5m city road
The other roads
Allocation of use zoning	category 1 medium-to-high-rise exclusive residential districts
Building‐to‐land ratio, Floor area ratio	60(%),200(%)
Development area	urbanization area
Natural environment

Survey report by Momose Kousei (Written in Japanese)

不動産鑑定士	桃瀬公成
価格	31,700円/㎡
個別的要因	標準的な形状・規模の中間画地であるが、東向きで一般ユーザーの選考はやや強い。当該要因について特に変動は認められない。
地域要因	旧水口町近郊の造成団地で、狭幅員の街路に傾斜地形であることから市場での競争力は相対的に弱い。但し地価は相当程度落ちており底値圏にある。
地域要因の将来予測	旧水口町郊外の丘陵地に開かれた小規模な住宅団地で、今後も現状を維持するものと予測される。傾斜地形で街路幅も旧規格であるが、地価は競争力のある水準に近づき底値を探る状況にあるとみられる。
市場の特性	同一需給圏は旧水口町及び周辺市町で旧市街地に近接して所在する造成住宅地域として把握され、需要者は当該地域に地縁を有し、地元に勤務する一次取得者が中心とみられる。地域経済を支える大手メーカー等の勤労者向け住宅供給地として熟成していて地価は底値圏に近づき、標準的な価格水準は、新築一戸建で2000万円前後、中古で1000万円前後となっている。その価格決定においては取引実例や相場観等が重視され、収益性に対する認識は希薄である。
一般的要因	山がちな地形と鉄道インフラの弱さが人口や地域経済を停滞させる一方、高速道路網の発達が工場誘致を促す等、市勢や産業構造を規定している。

Survey report by Oosumi Moto Hajime (Written in Japanese)

不動産鑑定士	大住元肇
価格	31,300円/㎡
個別的要因	標準的な規模、形状を有する東向き中間画地であり、日照、通風等の居住の快適性が優れ、相対的に選好性が強い。格差率に変動はない。
地域要因	近傍の小規模分譲地は傾斜地勢が敬遠され、販売が長期化している。背後に位置する丘陵地勢の社宅跡地の分譲販売も売れ行きが鈍い。
地域要因の将来予測	熟成した住宅地で地域要因に大きな変化はみられない。狭幅員で道路と高低差があるため、市場で劣位の地域として位置づけられる。需要が弱く地価は継続的に下落していくものと予測する。
市場の特性	同一需給圏は、水口町の郊外住宅地域。需要者の中心は周辺事業所勤務者や集落部からの世帯分離者など。相対的に予算低位の一次取得者が勤務地に近いなどの理由で新築住宅を求める。市街地に比べ市域外辺の傾斜地勢では需要が減退。画地条件や物件の良否により価格や需要が大きく左右される市場を形成。中心価格帯は土地500万円∼800万円、新築戸建住宅2000万円∼2400万円前後。新築市場のほかに1000万円以下の中古市場が併存。
一般的要因	県内景気は力強さに欠けた弱含みの状態が継続。甲賀市の人口は減少継続、世帯数は増加。宅地需要は水口町中心部に偏り、旧町間の格差が顕在。

Environment (Written in Japanese)

地形・地質	人工地形埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。「国土交通省地震に対する地盤の安全性地形分類の評点」：3点(5点満点中) 砂礫台地砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。「国土交通省地震に対する地盤の安全性地形分類の評点」：3点(5点満点中) 半固結・固結堆積物不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。
土地利用・植生	宅地,水田
黄砂エアロゾル	PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度	東経 34度9815096 北緯 136度1680192

Map

Koka, Shiga Prefecture, Japan Koka, Shiga Prefecture, Japan Koka, Shiga Prefecture, Japan Koka, Shiga Prefecture, Japan 1-18 Minakuchichō Miyanomae, Kōka-shi, Shiga-ken 528-0013, Japan 158-3 Minakuchichō Higashinasaka, Kōka-shi, Shiga-ken 528-0036, Japan Koka, Shiga Prefecture, Japan Koka, Shiga Prefecture, Japan Koka, Shiga Prefecture, Japan Koka, Shiga Prefecture, Japan Koka, Shiga Prefecture, Japan Koka, Shiga Prefecture, Japan 158-3 Minakuchichō Higashinasaka, Kōka-shi, Shiga-ken 528-0036, Japan Koka, Shiga Prefecture, Japan Japan, 〒528-0067 Shiga-ken, Kōka-shi, Minakuchichōyama, 2619−38 菅谷ハイツ Koka, Shiga Prefecture, Japan Koka, Shiga Prefecture, Japan 2-23 Minakuchichō Jōtō, Kōka-shi, Shiga-ken 528-0028, Japan Koka, Shiga Prefecture, Japan Koka, Shiga Prefecture, Japan Minakuchicho Matsuo, Koka, Shiga Prefecture 528-0074, Japan Koka, Shiga Prefecture, Japan Koka, Shiga Prefecture, Japan Koka, Shiga Prefecture, Japan Koka, Shiga Prefecture, Japan Koka, Shiga Prefecture, Japan Koka, Shiga Prefecture, Japan Koka, Shiga Prefecture, Japan Minakuchicho Umegaoka, Koka, Shiga Prefecture 528-0022, Japan 1 Chome Minakuchichō Shinmachi, Kōka-shi, Shiga-ken 528-0038, Japan Koka, Shiga Prefecture, Japan Koka, Shiga Prefecture, Japan Koka, Shiga Prefecture, Japan Koka, Shiga Prefecture, Japan Koka, Shiga Prefecture, Japan Koka, Shiga Prefecture, Japan Koka, Shiga Prefecture, Japan Koka, Shiga Prefecture, Japan Koka, Shiga Prefecture, Japan Koka, Shiga Prefecture, Japan 3-41 Minakuchichō Kojōgaoka, Kōka-shi, Shiga-ken 528-0073, Japan 5-23 Minakuchichō Takatsuka, Kōka-shi, Shiga-ken 528-0011, Japan Japan, 〒528-0073 Shiga-ken, Kōka-shi, Minakuchichō Kojōgaoka, 6−643−11 古城が丘集会所 Minakuchicho Takatsuka, Koka, Shiga Prefecture 528-0011, Japan Koka, Shiga Prefecture, Japan 1 Chome-3 Minakuchichō Shinmachi, Kōka-shi, Shiga-ken 528-0038, Japan Minakuchicho Higashinasaka, Koka, Shiga Prefecture 528-0036, Japan Minakuchicho Higashinasaka, Koka, Shiga Prefecture 528-0036, Japan Minakuchicho Matsuo, Koka, Shiga Prefecture 528-0074, Japan

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Original data

国土交通省鑑定評価書
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