Real estate appraisal report of 2 Chome-22-22 Kasuga Shinden, Jōetsu-shi, Niigata-ken 942-0061, Japan
38,100 yen
As the result of the real estate appraisal carried out on Jan 01, 2017, the land value for real estate of 2 Chome-22-22 Kasuga Shinden, Jōetsu-shi, Niigata-ken 942-0061, Japan was determined for 38,100 yen / m².
Real estate appraisal report (partly written in Japanese)
| Researched at | 01 Jan, 2017 |
|---|---|
| Lot number(Chiban) | 新潟県上越市春日新田２丁目２１９２番６ |
| Address | 春日新田２−２２−２２ 2 Chome-22-22 Kasuga Shinden, Jōetsu-shi, Niigata-ken 942-0061, Japan |
| Price | 38,100yen/㎡ |
| Access | Naoetsu , 2 , 000 M |
| Acreage | 282㎡ |
| Aspect ratio | (1.0:1.5) |
| Structure | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| Present | residence |
| Water, sewer and gas services | Water, sewer and gas |
| The vicinity | 中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域 |
| Main road | south 7.0m city road |
| The other roads | |
| Allocation of use zoning | category 1 residential districts |
| Building‐to‐land ratio, Floor area ratio | 60(%),200(%) |
| Development area | urbanization area |
| Natural environment |
Survey report by Yoshidatakumi (Written in Japanese)
| 不動産鑑定士 | 吉田巧 |
|---|---|
| 価格 | 38,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 南側接道であり、日照等の住環境の快適性が優る。個別的要因に変化はない。 |
| 地域要因 | 日用品店舗等に近く、利便性は良好であるが、競合する新興地域等の存在により、総額面から割高感が認められる。 |
| 地域要因の将来予測 | 区画整理地や民間のミニ分譲の供給増が影響し、当該地域の選好性は低下傾向にある。また力強さに欠ける地域経済の情勢もあり需要は弱含み、総額面からも価格の下方調整が続くと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は直江津区の周縁や有田区の住宅地域一帯。特に国道8号背後に存する地域と強い代替性が認められる。主な需要者は市内在住の個人で、周辺旧町村の地域自治区からの転入者も含む。周辺地域で残る空地の存在や区画整理事業等によって、圏域の宅地供給はやや過剰な状態と判断される。国道8号と18号の結節付近のエリアで人気が高く、中心価格帯は土地800万円∼1000万円程度であるが、これを上回る物件は流動性が劣る傾向が認められる。 |
| 一般的要因 | 人口は微減、高齢化率は上昇、取引件数は比較的安定傾向で推移。地域経済は力強さに乏しく、新幹線の開業効果も著しい進展はみられず、限定的。 |
Survey report by Kobayashimasao (Written in Japanese)
| 不動産鑑定士 | 小林正夫 |
|---|---|
| 価格 | 38,100円/㎡ |
| 個別的要因 | 南向きで日照・通風等居住の快適性に優れている。個別的要因に変化はない。 |
| 地域要因 | 公益的施設へのアクセス、居住環境等、生活利便性が比較的良好な住宅地域で、標準的な画地規模はやや大きく、総額面で市場性がやや劣る。 |
| 地域要因の将来予測 | 生活利便性が比較的良好な地域だが、周辺に区画整理や民間の小規模分譲があり、選好性は相対的に低下している。少子高齢化要因と地域経済の不透明感等により、宅地需要は減退しており、地価は弱含みで推移している。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、直江津地区東部の有田地区の住宅地域一帯である。需要者は、市内に勤務する一次取得者層が中心であり、旧町村部からの転入者も多く見られる。利便性が比較的良好な住宅地域として需要はあるが、周辺では大規模な宅地供給が多く見られ、競合が厳しい。取引の中心となる価格帯は、土地が800万∼1000万円程度で、1000万円を超えると需要が細くなる傾向がある。新築戸建物件は総額2500万円程度である。 |
| 一般的要因 | 人口減少率、高齢化率は県平均水準で推移。北陸新幹線開業効果は少ない。地域経済の不透明感から、取引件数、建築着工は前年並で推移している。 |
Environment (Written in Japanese)
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 37度1746397 北緯 138度2602296 |
Map
Shimoyoshi Shinden, Joetsu, Niigata Prefecture 943-0000, JapanShimoyoshi Shinden, Joetsu, Niigata Prefecture 943-0000, Japan4 Chome-5-4 Chūō, Jōetsu-shi, Niigata-ken 942-0001, Japan1 Chome-19-6 Minatochō, Jōetsu-shi, Niigata-ken 942-0011, JapanShimoyoshi Shinden, Joetsu, Niigata Prefecture 943-0000, JapanMitsuyacho, Joetsu, Niigata Prefecture 942-0042, Japan1 Chome-5-12 Kasuga Shinden, Jōetsu-shi, Niigata-ken 942-0061, Japan5 Chome-18-41 Kasuga Shinden, Jōetsu-shi, Niigata-ken 942-0061, Japan1 Chome-6-2 Chūō, Jōetsu-shi, Niigata-ken 942-0001, JapanShimogennyu, Joetsu, Niigata Prefecture 942-0051, JapanKamigennyu, Joetsu, Niigata Prefecture 942-0052, JapanShimomonzen, Joetsu, Niigata Prefecture 942-0063, Japan1 Chome-19-6 Minatochō, Jōetsu-shi, Niigata-ken 942-0011, JapanKubikiku Nishifukujima, Joetsu, Niigata Prefecture 942-0147, Japan5 Chome-18-41 Kasuga Shinden, Jōetsu-shi, Niigata-ken 942-0061, Japan
Related information
Kuroi Station(38,300円 / m²)Naoetsu Station(38,100円 / m²)Kasugayama Station(36,500円 / m²)Original data
国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード