Real estate appraisal report of Shimomonzen, Joetsu, Niigata Prefecture 942-0063, Japan
40,600 yen
As the result of the real estate appraisal carried out on Jan 01, 2017, the land value for real estate of Shimomonzen, Joetsu, Niigata Prefecture 942-0063, Japan was determined for 40,600 yen / m².
Real estate appraisal report (partly written in Japanese)
| Researched at | 01 Jan, 2017 |
|---|---|
| Lot number(Chiban) | 新潟県上越市下門前７４１番１０外 |
| Address | Shimomonzen, Joetsu, Niigata Prefecture 942-0063, Japan |
| Price | 40,600yen/㎡ |
| Access | Naoetsu , 2 , 700 M |
| Acreage | 245㎡ |
| Aspect ratio | (1.0:1.0) |
| Structure | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| Present | residence |
| Water, sewer and gas services | Water, sewer and gas |
| The vicinity | 一般住宅のほかにアパートも見られる住宅地域 |
| Main road | north west 7.0m city road |
| The other roads | |
| Allocation of use zoning | category 1 residential districts |
| Building‐to‐land ratio, Floor area ratio | 60(%),200(%) |
| Development area | urbanization area |
| Natural environment |
Survey report by Mizuno Masao (Written in Japanese)
| 不動産鑑定士 | 水野雅夫 |
|---|---|
| 価格 | 40,600円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因の変動はない。市場における競争力の変化は見られない。 |
| 地域要因 | 地域要因の変動は見られないが、周辺地域の開発が進むにつれて利便性の高い地域として位置づけられ、地価の下落幅は緩和されつつある。 |
| 地域要因の将来予測 | 新興の住宅地域であり、未利用地の利用が進み熟成度を高めていくと予測する。周辺では宅地分譲が進められ、供給が多いために地価は若干の下落傾向が続くが、利便性ある住宅地域であり、下落幅は縮小すると推測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は上越市のうち直江津地区関川右岸の標準住宅地域である。需要者の中心は上越市内の個人が大半を占めるが、市外からの転入も見られる。民間の分譲地開発等による供給増加による需要減退等により需給は弱含み。市場の価格帯は、土地の総額は900万円程度、新築の戸建物件は2，400万円∼2，800万円程度が中心。 |
| 一般的要因 | 経済的要因（所得水準の低下等）と社会的要因（住宅地需要層の減少等）により、土地需要が低迷している。 |
Survey report by Jinbo Kazuho (Written in Japanese)
| 不動産鑑定士 | 神保和穗 |
|---|---|
| 価格 | 40,600円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 地域要因に変動はないが、地価は長年下落を続けてきたため、近年は安定的に推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 一般住宅が多い住宅団地として熟成しており、今後とも現状で推移していくものと予測する。近くに郊外型新興商業地域があり、地価水準は安定的に推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、下門前の住宅地域を中心として、広域的には直江津地区中心部周辺及び近郊の住宅地域である。需要者は、上越市居住者を中心とし、周辺市からの転入者も見られる。隣接する区画整理施行区域では300区画超の宅地供給が行われ過剰感もあるが、住宅建設と幹線道路沿い商業施設の新規立地が増えて、需要は底堅い。土地は900万∼1100万円が取引の中心であるが、1000万円を超えると需要が少なくなる傾向がある。 |
| 一般的要因 | 上越市の人口減少率及び高齢化率は県平均をやや上回る。一昨年3月に北陸新幹線が開業したが、不動産需要に大きな変化はない。 |
Environment (Written in Japanese)
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 水田,宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 37度1616855 北緯 138度2549666 |
Map
2 Chome-22-22 Kasuga Shinden, Jōetsu-shi, Niigata-ken 942-0061, Japan3 Chome-9-22 Nishihonchō, Jōetsu-shi, Niigata-ken 942-0004, Japan2 Chome-7-48 Shinkōchō, Jōetsu-shi, Niigata-ken 943-0804, JapanMitsuyacho, Joetsu, Niigata Prefecture 942-0042, Japan1 Chome-5-12 Kasuga Shinden, Jōetsu-shi, Niigata-ken 942-0061, Japan5 Chome-18-41 Kasuga Shinden, Jōetsu-shi, Niigata-ken 942-0061, JapanTomioka, Joetsu, Niigata Prefecture 943-0173, Japan1 Chome-6-2 Chūō, Jōetsu-shi, Niigata-ken 942-0001, JapanShimogennyu, Joetsu, Niigata Prefecture 942-0051, Japan1660 Shimomonzen, Jōetsu-shi, Niigata-ken 942-0063, JapanKamigennyu, Joetsu, Niigata Prefecture 942-0052, Japan2 Chome-10-28 Tōunchō, Jōetsu-shi, Niigata-ken 942-0071, Japan1660 Shimomonzen, Jōetsu-shi, Niigata-ken 942-0063, Japan1660 Shimomonzen, Jōetsu-shi, Niigata-ken 942-0063, JapanTomioka, Joetsu, Niigata Prefecture 943-0173, Japan5 Chome-18-41 Kasuga Shinden, Jōetsu-shi, Niigata-ken 942-0061, Japan
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国土交通省鑑定評価書
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