Real estate appraisal report of 4 Chome-5-4 Chūō, Jōetsu-shi, Niigata-ken 942-0001, Japan
27,400 yen
As the result of the real estate appraisal carried out on Jan 01, 2017, the land value for real estate of 4 Chome-5-4 Chūō, Jōetsu-shi, Niigata-ken 942-0001, Japan was determined for 27,400 yen / m².
Real estate appraisal report (partly written in Japanese)
| Researched at | 01 Jan, 2017 |
|---|---|
| Lot number(Chiban) | 新潟県上越市中央４丁目１５３２番 |
| Address | 中央４−５−４ 4 Chome-5-4 Chūō, Jōetsu-shi, Niigata-ken 942-0001, Japan |
| Price | 27,400yen/㎡ |
| Access | Naoetsu , 850 M |
| Acreage | 92㎡ |
| Aspect ratio | (1.0:3.0) |
| Structure | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| Present | residence |
| Water, sewer and gas services | Water, sewer and gas |
| The vicinity | 小規模住宅が密集する既成の住宅地域 |
| Main road | north east 7.0m city road |
| The other roads | |
| Allocation of use zoning | category 1 residential districts, quasi-fire prevention districts |
| Building‐to‐land ratio, Floor area ratio | 60(%),200(%) |
| Development area | urbanization area |
| Natural environment |
Survey report by Jinbo Kazuho (Written in Japanese)
| 不動産鑑定士 | 神保和穗 |
|---|---|
| 価格 | 27,400円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 地域要因に変動はないが、既成住宅地域に対する選好性は劣る。 |
| 地域要因の将来予測 | 直江津駅に近い既成住宅地域であり、狭小住宅が建ち並び、住環境がやや劣ることから今後も現状で推移するものと予測する。地価水準は、新興分譲地域との競合により下落傾向が続くものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、直江津地区の既成住宅地域が中心である。近隣は画地面積が小さい土地が多い住宅密集地域であり、敷地内に駐車場を確保するのも困難な土地が多く、建物の更新も進まず、当該地域は衰退傾向にある。取引は近隣住民等に限られており、隣接地を売買するケ−スが多く見られ、圏域外からの転入者は殆どなく、需給は限定的である。取引される総額は面積によりまちまちであるが、250万∼400万円程度の取引が多い。 |
| 一般的要因 | 上越市の人口減少率及び高齢化率は県平均をやや上回る。一昨年3月に北陸新幹線が開業したが、不動産需要に大きな変化はない。 |
Survey report by Mizuno Masao (Written in Japanese)
| 不動産鑑定士 | 水野雅夫 |
|---|---|
| 価格 | 27,400円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因の変動はない。市場における競争力の変化は見られない。 |
| 地域要因 | 地域要因の変動は特に見られないが、人口構成の高齢化等による需要減少が見られる。 |
| 地域要因の将来予測 | 小規模画地の多い住宅密集地域で、長期的に地域性の変動は見られず、将来的にも同様の状態と推察される。土地需要は弱含みであり、地価は下落傾向で推移すると予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は上越市直江津地区の既成住宅地域である。小規模画地の密集が土地利用上の支障となっており、地域全体として衰退傾向にある。取引は近隣居住者及び関係者等に限られており、圏外からの転入者は少ない。取引総額は面積によりまちまちであるが、100㎡程度で総額500万円以下の取引が多く、高額物件に対する需要は弱い。 |
| 一般的要因 | 経済的要因（所得水準の低下等）と社会的要因（住宅地需要層の減少等）により、土地需要が低迷している。 |
Environment (Written in Japanese)
| 地形・地質 | 砂丘・砂堆砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 37度1775527 北緯 138度2405701 |
Map
2 Chome-22-22 Kasuga Shinden, Jōetsu-shi, Niigata-ken 942-0061, Japan3 Chome-18-8 Gochi, Jōetsu-shi, Niigata-ken 942-0081, Japan3 Chome-9-22 Nishihonchō, Jōetsu-shi, Niigata-ken 942-0004, Japan1 Chome-19-6 Minatochō, Jōetsu-shi, Niigata-ken 942-0011, Japan1 Chome-5-12 Kasuga Shinden, Jōetsu-shi, Niigata-ken 942-0061, Japan5 Chome-18-41 Kasuga Shinden, Jōetsu-shi, Niigata-ken 942-0061, Japan1 Chome-6-2 Chūō, Jōetsu-shi, Niigata-ken 942-0001, Japan4-4 Gochishinmachi, Jōetsu-shi, Niigata-ken 942-0084, Japan2 Chome-2635 Ishibashi, Jōetsu-shi, Niigata-ken 942-0074, Japan2 Chome-10-28 Tōunchō, Jōetsu-shi, Niigata-ken 942-0071, Japan1 Chome-19-6 Minatochō, Jōetsu-shi, Niigata-ken 942-0011, Japan2 Chome-9-22 Ishibashi, Jōetsu-shi, Niigata-ken 942-0074, Japan5 Chome-18-41 Kasuga Shinden, Jōetsu-shi, Niigata-ken 942-0061, Japan
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Naoetsu Station(38,100円 / m²)Kuroi Station(38,300円 / m²)Kasugayama Station(36,500円 / m²)Original data
国土交通省鑑定評価書
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