Real estate appraisal report of 3 Chome-18-8 Gochi, Jōetsu-shi, Niigata-ken 942-0081, Japan
27,200 yen
As the result of the real estate appraisal carried out on Jan 01, 2017, the land value for real estate of 3 Chome-18-8 Gochi, Jōetsu-shi, Niigata-ken 942-0081, Japan was determined for 27,200 yen / m².
Real estate appraisal report (partly written in Japanese)
| Researched at | 01 Jan, 2017 |
|---|---|
| Lot number(Chiban) | 新潟県上越市五智３丁目９８３番１ |
| Address | 五智３−１８−８ 3 Chome-18-8 Gochi, Jōetsu-shi, Niigata-ken 942-0081, Japan |
| Price | 27,200yen/㎡ |
| Access | Naoetsu , 1 , 700 M |
| Acreage | 241㎡ |
| Aspect ratio | (1.0:2.0) |
| Structure | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| Present | residence |
| Water, sewer and gas services | Water, sewer and gas |
| The vicinity | 中規模一般住宅が多い既成住宅地域 |
| Main road | east 4.5m city road |
| The other roads | |
| Allocation of use zoning | category 1 low rise-rise exclusive residential districts |
| Building‐to‐land ratio, Floor area ratio | 50(%),80(%) |
| Development area | urbanization area |
| Natural environment |
Survey report by Jinbo Kazuho (Written in Japanese)
| 不動産鑑定士 | 神保和穗 |
|---|---|
| 価格 | 27,100円/㎡ |
| 個別的要因 | 東側道路であり、日照等居住の快適性等で優る。 |
| 地域要因 | 地域要因に変動はないが、当該地域の如く街路条件に劣る住宅地域に対する需要は落ち込んでいる。 |
| 地域要因の将来予測 | 幹線道路背後の道路事情がやや劣る既成住宅地域であり、新興の住宅地域と比較して選好性は低く新規需要は乏しい。地価は下落傾向で推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、直江津地区西部の既成住宅地域を中心として、直江津地区中心部周辺及び近郊の住宅地域も含まれる。需要者は市内居住者が中心である。中小規模の宅地供給のほか、郊外における区画整然とした新興住宅地の供給は多く、道路事情が劣る既成住宅地域の人気は低く、競合により需給は弱含みである。土地は、250㎡程度で700万∼800万円程度が取引の中心と思われるが、新築戸建住宅の物件は少なく需要の中心は把握しがたい。 |
| 一般的要因 | 上越市の人口減少率及び高齢化率は県平均をやや上回る。一昨年3月に北陸新幹線が開業したが、不動産需要に大きな変化はない。 |
Survey report by Yoshidatakumi (Written in Japanese)
| 不動産鑑定士 | 吉田巧 |
|---|---|
| 価格 | 27,200円/㎡ |
| 個別的要因 | 東側の道路接面であり、日照等の快適性が優る。個別的要因に変化なし。 |
| 地域要因 | 現在の環境に著しい変化はみられないが、東方の整然とした平地地域に比べて道路や地勢が劣り需要は弱い。 |
| 地域要因の将来予測 | 西方背後に歴史的風致を備え、当面は現在の環境が維持されると予測する。但し、当該地域より東方の平地エリア等に比べて選好性の低下が認められ、需要は減退している。今後も地価は下落基調と予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は直江津地区市街地の西部に形成される住宅地域一帯。特に五智国分、国府エリアとの代替性が強い。典型的な需要者は市内に居住等する個人であるが、既成化が進んだ地域では地縁性がより強まる傾向にある。直江津地区中心市街地周辺には区画整然とした良質な住宅地の供給があり、狭隘道路や丘陵地勢を擁するなど相対的に条件の劣る既成地域では需要が低迷している。市場の中心価格帯は、土地250㎡程度で600万円∼800万円程度。 |
| 一般的要因 | 人口は微減、高齢化率は上昇、取引件数は比較的安定傾向で推移。地域経済は力強さに乏しく、新幹線の開業効果も著しい進展はみられず、限定的。 |
Environment (Written in Japanese)
| 地形・地質 | 砂丘・砂堆砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 37度1679339 北緯 138度2266023 |
Map
2 Chome-4-45 Kasugano, Jōetsu-shi, Niigata-ken 943-0803, Japan4 Chome-5-4 Chūō, Jōetsu-shi, Niigata-ken 942-0001, Japan3 Chome-9-22 Nishihonchō, Jōetsu-shi, Niigata-ken 942-0004, Japan1 Chome-14-9 Kasugano, Jōetsu-shi, Niigata-ken 943-0803, Japan3 Chome-10-10 Nakamonzen, Jōetsu-shi, Niigata-ken 943-0801, Japan2 Chome-4-45 Kasugano, Jōetsu-shi, Niigata-ken 943-0803, Japan1 Chome-6-2 Chūō, Jōetsu-shi, Niigata-ken 942-0001, Japan4-4 Gochishinmachi, Jōetsu-shi, Niigata-ken 942-0084, Japan2 Chome-2635 Ishibashi, Jōetsu-shi, Niigata-ken 942-0074, Japan2 Chome-10-28 Tōunchō, Jōetsu-shi, Niigata-ken 942-0071, Japan2 Chome-9-22 Ishibashi, Jōetsu-shi, Niigata-ken 942-0074, Japan
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国土交通省鑑定評価書
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