Real estate appraisal report of 2 Chome-10-28 Tōunchō, Jōetsu-shi, Niigata-ken 942-0071, Japan
52,900 yen
As the result of the real estate appraisal carried out on Jan 01, 2017, the land value for real estate of 2 Chome-10-28 Tōunchō, Jōetsu-shi, Niigata-ken 942-0071, Japan was determined for 52,900 yen / m².
Real estate appraisal report (partly written in Japanese)
| Researched at | 01 Jan, 2017 |
|---|---|
| Lot number(Chiban) | 新潟県上越市東雲町２丁目１０９３番 |
| Address | 東雲町２−１０−２８ 2 Chome-10-28 Tōunchō, Jōetsu-shi, Niigata-ken 942-0071, Japan |
| Price | 52,900yen/㎡ |
| Access | Naoetsu , 530 M |
| Acreage | 332㎡ |
| Aspect ratio | (1.2:1.0) |
| Structure | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| Present | residence |
| Water, sewer and gas services | Water, sewer and gas |
| The vicinity | 戸建住宅、アパート等が混在する一般住宅地域 |
| Main road | north west 6.5m city road |
| The other roads | |
| Allocation of use zoning | category 1 residential districts |
| Building‐to‐land ratio, Floor area ratio | 60(%),200(%) |
| Development area | urbanization area |
| Natural environment |
Survey report by Jinbo Kazuho (Written in Japanese)
| 不動産鑑定士 | 神保和穗 |
|---|---|
| 価格 | 52,900円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 市街地中心部に位置し、利便性は良好であるが、新興住宅地域に需要が集中し、比較的価格水準が高い当該地域に対する需要は弱含みである。 |
| 地域要因の将来予測 | 区画整理済の居住環境が良好な一般住宅地域であるが、競合する周辺分譲地や区画整理地の大量供給等があり若干割高感が認められる。地価は下落基調と判断されるが、下落率は縮小傾向で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、直江津地区中心部及びその周辺の住宅地域である。需要者は、旧上越市内の居住者が中心であるが、隣接市からの転入者もみられる。駅南口近くでは、社宅建設やマンション開発が進んでいるが、やや離れた場所では、周辺の低価格水準の新興分譲地との競合関係もあり需給はやや弱含んでいる。土地は1400万∼1800万円程度、新築戸建物件は2500万∼3000万円程度が需要の中心である。 |
| 一般的要因 | 上越市の人口減少率及び高齢化率は県平均をやや上回る。一昨年3月に北陸新幹線が開業したが、不動産需要に大きな変化はない。 |
Survey report by Yoshidatakumi (Written in Japanese)
| 不動産鑑定士 | 吉田巧 |
|---|---|
| 価格 | 52,900円/㎡ |
| 個別的要因 | 概ね中庸な標準画地。個別的要因の変動はない。 |
| 地域要因 | 駅や病院に近い優良住宅地であるが未利用地も散見される。他の新興分譲地との競合があり、やや割高感が生じている。 |
| 地域要因の将来予測 | 駅や病院との接近性に優れ、区画整理による整然とした画地により良質な住環境を備えている。但し、圏域の割安な分譲地や他の区画整理事業等との競合が影響し、今後地価は軟調に推移と予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は直江津地区中心部及び周辺の区画整然とした住宅地域で、広域的には関川右岸の春日新田地区等も含む。需要者は市内在住の個人。駅南エリアは良質な住環境を備えた優位性から市場参加者の価値意識が高く、比較的底堅い動きをみせていたが、力強さを欠く地域経済の情勢等から買希望額は低下傾向にあり、また他の新興地域との競合等も相まってやや割高感が生じている。中心価格帯は土地1300∼1700万円程度、条件等により偏差が若干大きい。 |
| 一般的要因 | 人口は微減、高齢化率は上昇、取引件数は比較的安定傾向で推移。地域経済は力強さに乏しく、新幹線の開業効果も著しい進展はみられず、限定的。 |
Environment (Written in Japanese)
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 37度1670094 北緯 138度2401317 |
Map
2 Chome-4-45 Kasugano, Jōetsu-shi, Niigata-ken 943-0803, Japan4 Chome-5-4 Chūō, Jōetsu-shi, Niigata-ken 942-0001, Japan3 Chome-18-8 Gochi, Jōetsu-shi, Niigata-ken 942-0081, Japan3 Chome-9-22 Nishihonchō, Jōetsu-shi, Niigata-ken 942-0004, Japan1 Chome-19-6 Minatochō, Jōetsu-shi, Niigata-ken 942-0011, Japan2 Chome-7-48 Shinkōchō, Jōetsu-shi, Niigata-ken 943-0804, Japan1 Chome-5-12 Kasuga Shinden, Jōetsu-shi, Niigata-ken 942-0061, Japan5 Chome-18-41 Kasuga Shinden, Jōetsu-shi, Niigata-ken 942-0061, Japan2 Chome-4-45 Kasugano, Jōetsu-shi, Niigata-ken 943-0803, Japan1 Chome-6-2 Chūō, Jōetsu-shi, Niigata-ken 942-0001, Japan4-4 Gochishinmachi, Jōetsu-shi, Niigata-ken 942-0084, JapanShimogennyu, Joetsu, Niigata Prefecture 942-0051, Japan2 Chome-2635 Ishibashi, Jōetsu-shi, Niigata-ken 942-0074, Japan1660 Shimomonzen, Jōetsu-shi, Niigata-ken 942-0063, JapanKamigennyu, Joetsu, Niigata Prefecture 942-0052, JapanShimomonzen, Joetsu, Niigata Prefecture 942-0063, Japan1 Chome-19-6 Minatochō, Jōetsu-shi, Niigata-ken 942-0011, Japan2 Chome-9-22 Ishibashi, Jōetsu-shi, Niigata-ken 942-0074, Japan1660 Shimomonzen, Jōetsu-shi, Niigata-ken 942-0063, Japan1660 Shimomonzen, Jōetsu-shi, Niigata-ken 942-0063, Japan5 Chome-18-41 Kasuga Shinden, Jōetsu-shi, Niigata-ken 942-0061, Japan
Related information
Naoetsu Station(38,100円 / m²)Kasugayama Station(36,500円 / m²)Kuroi Station(38,300円 / m²)Original data
国土交通省鑑定評価書
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