Real estate appraisal report of Japan, 〒140-0002 Tōkyō-to, Shinagawa-ku, Higashishinagawa, 4 Chome−2−11 アルス品川ラ・パルフェ
694,000 yen
As the result of the real estate appraisal carried out on Jan 01, 2017, the land value for real estate of Japan, 〒140-0002 Tōkyō-to, Shinagawa-ku, Higashishinagawa, 4 Chome−2−11 アルス品川ラ・パルフェ was determined for 694,000 yen / m².
Real estate appraisal report (partly written in Japanese)
| Researched at | 01 Jan, 2017 |
|---|---|
| Lot number(Chiban) | 東京都品川区東品川４丁目１３番 |
| Address | 東品川４−２−１１ Japan, 〒140-0002 Tōkyō-to, Shinagawa-ku, Higashishinagawa, 4 Chome−2−11 アルス品川ラ・パルフェ |
| Price | 694,000yen/㎡ |
| Access | Aomonoyokochou , 350 M |
| Acreage | 1,655㎡ |
| Aspect ratio | (1.0:1.0) |
| Structure | 建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)7F |
| Present | apartment-house |
| Water, sewer and gas services | Water, sewer and gas |
| The vicinity | 中高層マンション等が建ち並ぶ混在住宅地域 |
| Main road | east 7.7m city road |
| The other roads | 三方路 |
| Allocation of use zoning | quasi-industrial districts, quasi-fire prevention districts |
| Building‐to‐land ratio, Floor area ratio | 60(%),300(%) |
| Development area | urbanization area |
| Natural environment |
Survey report by Watanabeyutaka (Written in Japanese)
| 不動産鑑定士 | 渡邊豊 |
|---|---|
| 価格 | 693,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 画地規模の大きな三方路地であり、マンション地としての競争力は標準的である。 |
| 地域要因 | 地域要因に特段の変化は認められないが、マンションを中心に住宅需要が旺盛であることから、地価は上昇傾向で推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | マンションが多く、事業所等も混在するが、周辺地域の開発の影響により、徐々にマンション地として熟成するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏の範囲は、23区内城南地区を中心とするマンション開発が可能な地域一円で、典型的な需要者は中堅から大手のマンションデベロッパーと判断される。マンション素地は、建築費の高騰による採算性の低下が懸念されたが、これを販売価格に転嫁することで取得競争は依然として継続している。新築分譲マンションの価格帯は、立地や品等、専有面積などにより幅があるものの、概ね坪単価200万円台中盤が中心となっている。 |
| 一般的要因 | 緩やかな回復基調にある日本経済を背景に、品川区内の住宅地価格は依然上昇傾向を続けている。 |
Survey report by Satou Shigehiko (Written in Japanese)
| 不動産鑑定士 | 佐藤重彦 |
|---|---|
| 価格 | 695,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | かつての工場・作業所用地から中層マンションへの移行がより一層進展し、住宅地としての熟成が進むと判断した。 |
| 地域要因の将来予測 | マンション、事業所等が混在する地域であるが、中高層マンション用地へ移行し、熟成が進むと思料される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は都内城南地区におけるマンション適地一帯。需要の中心はマンション開発業者の外、投資目的で収益物件を保有する投資法人、個人等である。近隣はかつての中規模工場が多い地域で、中高層の共同住宅に用途転用が進行している地域である。近時の根強いマンション需要を反映して、開発素地に対する開発業者の需要は競合し、地価は強含んでいる。容積率100％当たりの単価は220千円／㎡∼250千円／㎡程度である。 |
| 一般的要因 | 区内住宅地価格は近年の上昇により総額的には上限に接近しているが、宅地の細分化により単価的には依然として上昇傾向にある。 |
Environment (Written in Japanese)
| 地形・地質 | 人工地形埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度6101845 北緯 139度7458034 |
Map
Japan, 〒140-0002 Tōkyō-to, Shinagawa-ku, Higashishinagawa, 1 Chome−39−2 ニューライフ品川6 Chome-7-36 Minamishinagawa, Shinagawa-ku, Tōkyō-to 140-0004, Japan1 Chome-3-13 Minamishinagawa, Shinagawa-ku, Tōkyō-to 140-0004, Japan4 Chome Minamishinagawa, Shinagawa-ku, Tōkyō-to 140-0004, Japan1 Chome-21-4 Higashiōi, Shinagawa-ku, Tōkyō-to 140-0011, Japan4 Chome-13 Higashishinagawa, Shinagawa-ku, Tōkyō-to 140-0002, Japan4 Chome-17-6 Minamishinagawa, Shinagawa-ku, Tōkyō-to 140-0004, JapanHigashioi, Shinagawa, Tokyo 140-0011, Japan3 Chome-5-5 Minamishinagawa, Shinagawa-ku, Tōkyō-to 140-0004, Japan3 Chome-21-10 Higashishinagawa, Shinagawa-ku, Tōkyō-to 140-0002, Japan3 Chome Higashishinagawa, Shinagawa-ku, Tōkyō-to 140-0002, Japan3 Chome Higashishinagawa, Shinagawa-ku, Tōkyō-to 140-0002, JapanHigashioi, Shinagawa, Tokyo 140-0011, JapanHigashioi, Shinagawa, Tokyo 140-0011, Japan4 Chome Higashishinagawa, Shinagawa-ku, Tōkyō-to 140-0002, Japan4 Chome-13 Higashishinagawa, Shinagawa-ku, Tōkyō-to 140-0002, Japan
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国土交通省鑑定評価書
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