Real estate appraisal report of 4 Chome-17-6 Minamishinagawa, Shinagawa-ku, Tōkyō-to 140-0004, Japan


579,000 yen

As the result of the real estate appraisal carried out on Jan 01, 2016, the land value for real estate of 4 Chome-17-6 Minamishinagawa, Shinagawa-ku, Tōkyō-to 140-0004, Japan was determined for 579,000 yen / m².

東京都品川区南品川４丁目５３４番２０の地価推移のグラフ

Real estate appraisal report (partly written in Japanese)

Researched at01 Jan, 2016
Lot number(Chiban)東京都品川区南品川４丁目５３４番２０
Address南品川４−１７−６
4 Chome-17-6 Minamishinagawa, Shinagawa-ku, Tōkyō-to 140-0004, Japan
Price579,000yen/㎡
AccessShinbaba , 400 M
Acreage238㎡
Aspect ratio(1.0:3.0)
Structure建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)4FB1
Presentoffice
Water, sewer and gas servicesWater, sewer and gas
The vicinity小売店舗、事業所等が混在する既成商業地域
Main roadeast 12.0m city road
The other roads 
Allocation of use zoningneighborhood commercial districts, quasi-fire prevention districts
Building‐to‐land ratio, Floor area ratio80(%),300(%)
Development areaurbanization area
Natural environment 

Survey report by Nakamaru Tomoyuki (Written in Japanese)

不動産鑑定士仲丸智行
価格581,000円/㎡
個別的要因標準地の個別的要因は地域で中庸にあるが、基準容積率を消化できないことから、周辺の大規模画地等に比べて価格水準及び上昇率が抑制されている。
地域要因緩やかに店舗が減少し、共同住宅が増加している以外は、特段の変動要因はない。店舗の代替用途である住宅の需要が地価に対する影響を強めている。
市場の特性同一需給圏は品川区内における繁華性の低い近隣商業地域。需要者は地縁のある個人事業者や地元中小法人が中心で、投資家や開発・転売益を狙う不動産業者が加わる。店舗が減少した以外にここ数年で特段の変化がないが、商業地域の性格が徐々に弱まっており、価格水準も背後の住宅地に近づいている。但し、容積率が比較的高いため共同住宅地としては安定した需要がある。価格帯は標準地規模で土地が1億4千万円前後、建物付で3億円までの取引が見込まれる。
一般的要因品川区人口は増加傾向。区内の取引件数は底堅いが、建築着工は減少。事務所ビルの空室率は低下傾向。投資利回りは低水準。市況の先行きに警戒感。

Survey report by Tachibana Shunsuke (Written in Japanese)

不動産鑑定士立花俊輔
価格577,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因準幹線道路沿いに小売店舗、事業所等が混在する商業地域。商況不振から店舗が減少し、共同住宅地化が進展しており、地価は比較的安定。
地域要因の将来予測ゼームス坂通り沿いに小売店舗、事業所等が混在する商業地域であるが、商況は冴えず今後は共同住宅地化が進むものと思われる。商況は弱含みだがマンション需要により地価は横這い乃至微増で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、品川区内南東部の大井・品川地区の近隣商業地域及びその周辺地域である。主たる需要者は不動産業者、一般事業法人、個人投資家等である。商況は冴えず旧来からある小売店舗から共同住宅地化進んでおり、需給は比較的安定的に推移している。1億∼3億円前後が需要の中心と見られる。
一般的要因景気全体に弱さがみられ、国際情勢や金融緩和政策の出口戦略などから先行き不透明。投資スタンスに変化がみられはじめ、地価の上昇に減速感。

Environment (Written in Japanese)

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6130426
北緯 139度740152

Map

Japan, 〒140-0002 Tōkyō-to, Shinagawa-ku, Higashishinagawa, 1 Chome−39−2 ニューライフ品川6 Chome-7-36 Minamishinagawa, Shinagawa-ku, Tōkyō-to 140-0004, Japan1 Chome-3-13 Minamishinagawa, Shinagawa-ku, Tōkyō-to 140-0004, Japan4 Chome Minamishinagawa, Shinagawa-ku, Tōkyō-to 140-0004, Japan1 Chome Higashishinagawa, Shinagawa-ku, Tōkyō-to 140-0002, Japan1 Chome-24-4 Kitashinagawa, Shinagawa-ku, Tōkyō-to 140-0001, JapanJapan, 〒140-0002 Tōkyō-to, Shinagawa-ku, Higashishinagawa, 4 Chome−2−11 アルス品川ラ・パルフェ1 Chome-10-3 Ōi, Shinagawa-ku, Tōkyō-to 140-0014, Japan1 Chome Higashishinagawa, Shinagawa-ku, Tōkyō-to 140-0002, Japan4 Chome-13 Higashishinagawa, Shinagawa-ku, Tōkyō-to 140-0002, JapanHigashioi, Shinagawa, Tokyo 140-0011, Japan3 Chome-5-5 Minamishinagawa, Shinagawa-ku, Tōkyō-to 140-0004, Japan3 Chome-21-10 Higashishinagawa, Shinagawa-ku, Tōkyō-to 140-0002, Japan3 Chome Higashishinagawa, Shinagawa-ku, Tōkyō-to 140-0002, JapanKitashinagawa, Shinagawa, Tokyo 140-0001, Japan3 Chome Higashishinagawa, Shinagawa-ku, Tōkyō-to 140-0002, JapanHigashioi, Shinagawa, Tokyo 140-0011, JapanKitashinagawa, Shinagawa, Tokyo 140-0001, JapanHigashioi, Shinagawa, Tokyo 140-0011, JapanKitashinagawa, Shinagawa, Tokyo 140-0001, Japan4 Chome Higashishinagawa, Shinagawa-ku, Tōkyō-to 140-0002, Japan4 Chome-13 Higashishinagawa, Shinagawa-ku, Tōkyō-to 140-0002, JapanKitashinagawa, Shinagawa, Tokyo 140-0001, Japan

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Original data

国土交通省鑑定評価書
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