Real estate appraisal report of Japan, 〒140-0002 Tōkyō-to, Shinagawa-ku, Higashishinagawa, 1 Chome−39−2 ニューライフ品川


794,000 yen

As the result of the real estate appraisal carried out on Jan 01, 2017, the land value for real estate of Japan, 〒140-0002 Tōkyō-to, Shinagawa-ku, Higashishinagawa, 1 Chome−39−2 ニューライフ品川 was determined for 794,000 yen / m².

東京都品川区東品川１丁目２９９番３の地価推移のグラフ

Real estate appraisal report (partly written in Japanese)

Researched at01 Jan, 2017
Lot number(Chiban)東京都品川区東品川１丁目２９９番３
Address東品川１−３９−２
Japan, 〒140-0002 Tōkyō-to, Shinagawa-ku, Higashishinagawa, 1 Chome−39−2 ニューライフ品川
Price794,000yen/㎡
AccessTennouzuairu , 850 M
Acreage1,814㎡
Aspect ratio不整形(1.0:5.0)
Structure建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)10F
Presentapartment-house
Water, sewer and gas servicesWater, sewer and gas
The vicinityマンションのほか事業所等が混在する地域
Main roadwest 25.0m national road
The other roads 
Allocation of use zoningquasi-industrial districts, quasi-fire prevention districts
Building‐to‐land ratio, Floor area ratio60(%),300(%)
Development areaurbanization area
Natural environment 

Survey report by Tachibana Shunsuke (Written in Japanese)

不動産鑑定士立花俊輔
価格793,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因幹線道路沿いに事業所、マンションが多くみられる住商混在地域。地域要因の変動は小さいが、分譲マンション需要は旺盛で地価は上昇傾向で推移。
地域要因の将来予測海岸通り沿いに事業所などが混在する地域であるが事務所需要が減退し、天王洲運河沿いの眺望等から共同住宅地域へ移行していくものと思われる。地価はマンション需要の厚みから比較的堅調に推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、品川区及び隣接する港区の臨海部幹線道路沿い及びその周辺の住商混在地域である。主たる需要者はマンション開発業者のほか不動産証券化関連の投資法人、合同会社等。マンション適地を中心に底堅い需要があり、金融緩和による良好な投資環境を背景に投資意欲は高く、またマンション市場においても大型物件を中心に比較的高値で安定。10億∼15億円前後が需要の中心と見られるが、規模・立地によっては40億円超の取引もある。
一般的要因景気は不透明な部分もみられ、景気後退懸念あり。住宅地の地価は底堅い需要が認められ上昇傾向で推移しているが、高値を警戒する動きもみられる。

Survey report by Kashiwabara Rina (Written in Japanese)

不動産鑑定士柏原理奈
価格795,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変化はなく、個別的要因に影響を及ぼす需要者の選好性にも特段の変化は見られない。
地域要因天王洲運河及び目黒川に挟まれたウォーターフロントの好立地を背景に分譲共同住宅地の需要は旺盛で、地価は上昇基調にある。
地域要因の将来予測中規模倉庫、事務所ビル等が建ち並ぶ天王洲運河及び目黒川に挟まれた地域で、事務所需要の減退及びウォーターフロントの好立地を背景に共同住宅地域へ移行していくものと予測される。
市場の特性近隣地域は天王洲アイル駅徒歩圏のウォーターフロントの共同住宅地域で、同一需給圏は主として区内幹線道路沿い高層共同住宅地域である。需要者の中心は中堅以上のマンション開発業者の他、ファンド、不動産投資法人等が想定される。需要の中心となる価格帯は、2，000㎡前後で総額15億円程度。都心のマンション適地については需要が底堅く、高値の取引も見受けられる。
一般的要因人口減少による都心回帰、雇用環境の改善、超低金利等を背景に区内住宅地の需要は賃貸、購入ともに底堅く、総じて地価は上昇基調にある。

Environment (Written in Japanese)

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水面,宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6180313
北緯 139度7479192

Map

1 Chome-3-13 Minamishinagawa, Shinagawa-ku, Tōkyō-to 140-0004, Japan4 Chome Minamishinagawa, Shinagawa-ku, Tōkyō-to 140-0004, Japan1 Chome Higashishinagawa, Shinagawa-ku, Tōkyō-to 140-0002, Japan1 Chome-24-4 Kitashinagawa, Shinagawa-ku, Tōkyō-to 140-0001, JapanJapan, 〒140-0002 Tōkyō-to, Shinagawa-ku, Higashishinagawa, 4 Chome−2−11 アルス品川ラ・パルフェ1 Chome-8-14 Kitashinagawa, Shinagawa-ku, Tōkyō-to 140-0001, Japan1 Chome Higashishinagawa, Shinagawa-ku, Tōkyō-to 140-0002, Japan4 Chome-13 Higashishinagawa, Shinagawa-ku, Tōkyō-to 140-0002, Japan4 Chome-17-6 Minamishinagawa, Shinagawa-ku, Tōkyō-to 140-0004, Japan2 Chome-2-28 Higashishinagawa, Shinagawa-ku, Tōkyō-to 140-0002, Japan3 Chome-5-5 Minamishinagawa, Shinagawa-ku, Tōkyō-to 140-0004, Japan3 Chome-21-10 Higashishinagawa, Shinagawa-ku, Tōkyō-to 140-0002, Japan3 Chome Higashishinagawa, Shinagawa-ku, Tōkyō-to 140-0002, JapanKitashinagawa, Shinagawa, Tokyo 140-0001, Japan3 Chome Higashishinagawa, Shinagawa-ku, Tōkyō-to 140-0002, JapanKitashinagawa, Shinagawa, Tokyo 140-0001, JapanKitashinagawa, Shinagawa, Tokyo 140-0001, Japan4 Chome Higashishinagawa, Shinagawa-ku, Tōkyō-to 140-0002, Japan4 Chome-13 Higashishinagawa, Shinagawa-ku, Tōkyō-to 140-0002, JapanKitashinagawa, Shinagawa, Tokyo 140-0001, Japan

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Original data

国土交通省鑑定評価書
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