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Real estate appraisal report of 2 Chome-17-7 Minamisaiwai, Nishi-ku, Yokohama-shi, Kanagawa-ken 220-0005, Japan

= 1,370,000 yen

1,370,000 yen

As the result of the real estate appraisal carried out on Jan 01, 2017, the land value for real estate of 2 Chome-17-7 Minamisaiwai, Nishi-ku, Yokohama-shi, Kanagawa-ken 220-0005, Japan was determined for 1,370,000 yen / m².

Real estate appraisal report (partly written in Japanese)

Researched at	01 Jan, 2017
Lot number(Chiban)	神奈川県横浜市西区南幸２丁目１７番７
Address	南幸２−１７−７ 2 Chome-17-7 Minamisaiwai, Nishi-ku, Yokohama-shi, Kanagawa-ken 220-0005, Japan
Price	1,370,000yen/㎡
Access	Yokohama , 540 M
Acreage	191㎡
Aspect ratio	(1.0:1.5)
Structure	建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)10F
Present	store, office
Water, sewer and gas services	Water, sewer and gas
The vicinity	中小規模の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ商業地域
Main road	north west 25.0m city road
The other roads
Allocation of use zoning	commercial districts, fire prevention districts
Building‐to‐land ratio, Floor area ratio	80(%),700(%)
Development area	urbanization area
Natural environment

Survey report by Yamazaki Yoshio (Written in Japanese)

不動産鑑定士	山崎義雄
価格	1,370,000円/㎡
個別的要因	価格形成に影響を及ぼすような個別的要因の変動は認められない。当面は現状を維持するものと予測する。
地域要因	横浜駅勢圏の店舗・事務所ビルが建ち並ぶ幹線道路沿いの商業地域であるが、地域要因に特段の変化は認められない。
地域要因の将来予測	幹線道路沿いに中高層の店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ地域であり、繁華性等に大きな変動は無い。今後も現状を維持するのと予測する。
市場の特性	同一需給圏は、横浜駅、MM21地区、関内駅、川崎駅、新横浜駅等の主要駅周辺の高度商業地域である。需要者は大規模画地は大手優良企業等を中心とし、対象標準地のような中規模画地は中堅企業が、高稼働の収益ビルについては不動産投資ファンド等の需要が認められる。近隣地域を含む周辺地域では、自用目的の事務所、店舗等の取引も見受けられる一方で、収益性に着目した賃貸ビルの取引も散見される。
一般的要因	景気は緩やかな回復基調が続いており、不動産投資意欲も依然として高い状態にある。地価上昇はやや緩やかになったものの、強含みで推移している。

Survey report by Hasegawa Isao (Written in Japanese)

不動産鑑定士	長谷川功
価格	1,370,000円/㎡
個別的要因	個別的要因の変動はない。標準的な画地規模、近隣地域内では駅寄りでやや繁華性に富み、相応の競争力がある。
地域要因	幹線通り沿いの中高層店舗兼事務所ビル街で西口商業地域の一角を占める地域。横浜駅圏の事務所は供給少なく需給逼迫、空室率3％台、賃料上昇気味
地域要因の将来予測	標準的使用は中高層店舗兼事務所地であり、隣接する幹線道路内側の小売店舗、飲食店が集積する雑踏的な繁華街とは一線を画すが、当地の繁華性および地域要因に変化はない。当分の間、標準的使用に変化はないと予測。
市場の特性	同一需給圏は横浜市、川崎市の大型駅圏内の商業地域（横浜、関内、新横浜、川崎駅等）。主な需要者は地元企業、地元個人事業者、有力大手企業、金融機関、大手不動産開発業者、稼働中の高収益が見込める賃貸ビル等の物件によっては機関投資家、投資法人等である。標準地は横浜駅西口地区、駅前からやや離れた幹線道路沿いの中小規模商業ビルが建ち並ぶ商業地域。画地規模に差があり一概には言いづらいものの、2∼3億円が取引の目安である。
一般的要因	消費、輸出が好調、低金利で不動産向け貸出残高は増加。後半の円安株高もあり企業業績は堅調に推移。良好な景況感で首都圏の商業地価は上昇基調。

Environment (Written in Japanese)

地形・地質	人工地形埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。「国土交通省地震に対する地盤の安全性地形分類の評点」：3点(5点満点中)
土地利用・植生	宅地
黄砂エアロゾル	PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度	東経 35度4640804 北緯 139度6164184

Map

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Original data

国土交通省鑑定評価書
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