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Real estate appraisal report of 2 Chome-9-19 Minamisaiwai, Nishi-ku, Yokohama-shi, Kanagawa-ken 220-0005, Japan

= 1,530,000 yen

1,530,000 yen

As the result of the real estate appraisal carried out on Jan 01, 2017, the land value for real estate of 2 Chome-9-19 Minamisaiwai, Nishi-ku, Yokohama-shi, Kanagawa-ken 220-0005, Japan was determined for 1,530,000 yen / m².

Real estate appraisal report (partly written in Japanese)

Researched at	01 Jan, 2017
Lot number(Chiban)	神奈川県横浜市西区南幸２丁目９番１３
Address	南幸２−９−１９ 2 Chome-9-19 Minamisaiwai, Nishi-ku, Yokohama-shi, Kanagawa-ken 220-0005, Japan
Price	1,530,000yen/㎡
Access	Yokohama , 400 M
Acreage	290㎡
Aspect ratio	(1.0:2.5)
Structure	建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)7F
Present	store, office
Water, sewer and gas services	Water, sewer and gas
The vicinity	中小規模の店舗、事務所ビル等が多い商業地域
Main road	north east 8.0m city road
The other roads
Allocation of use zoning	commercial districts, fire prevention districts
Building‐to‐land ratio, Floor area ratio	80(%),500(%)
Development area	urbanization area
Natural environment

Survey report by Ichikawa Shuuichi (Written in Japanese)

不動産鑑定士	市川修一
価格	1,540,000円/㎡
個別的要因	個別的要因はない。
地域要因	商況は概ね堅調であり、需要も路面店を中心に堅調に推移している。特に大きな開発動向はなく、地域要因に格別の変動はない。
地域要因の将来予測	横浜市の中心商業地域の一角を占め、中小規模の店舗・事務所ビル等が多い商業地域である。格別の変動要因はなく、当分の間現状を維持し、不動産市場の状況等を反映して地価は当分の間上昇傾向で推移すると予測する。
市場の特性	同一需給圏は、横浜駅を中心に、桜木町・みなとみらい、関内等の駅周辺の高度・準高度商業地域である。中心となる需要者は賃貸収入を目的とする不動産業者、個人投資家等で、規模によっては機関投資家等も含まれる。賃貸収入が目的であることから更地取引は少なく、需給が限定的であること、取引が行われる事情の把握が困難であること等から、市場における需要の中心となる価格帯を把握することは困難である。
一般的要因	景気は緩やかな回復基調で推移しており、低金利の影響もあって不動産投資は好調で、都市部を中心に地価の上昇傾向が継続している。

Survey report by Kamide Naoyuki (Written in Japanese)

不動産鑑定士	上出直行
価格	1,520,000円/㎡
個別的要因	対象標準地は地積、規模、立地条件等において標準的なものである。個別的要因に変動要因は認められない。
地域要因	横浜駅西口の繁華な商業地域という地域要因の変動はないが、景気回復の継続と共に、地価水準の上昇が見られる。
地域要因の将来予測	中小規模の店舗、事務所ビル等が多い商業地域で、特に大きな地域要因の変動はないが、商況は堅調であり、当面は現状を維持しつつ推移すると予測される。地価水準は上昇傾向が続くものと予測する。
市場の特性	対象不動産の同一需給圏は、横浜市内の主要駅に近接する繁華性の高い高度商業地域が存する圏域である。駅から近い繁華な商業地であり、更地の取引は皆無である。主な需用者は、収益目的で賃貸ビルを経営する不動産会社、J−REIT、大手企業、機関投資家等が中心である。市場は収益目的の複合不動産の取引を主としている。土地取引は様々であるが、約160万円／㎡前後が一つの指標である。
一般的要因	各種政策の効果もあって、企業の増益、不動産業の好調等により、商業地の地価上昇が継続しているが、二極化傾向も見られる。

Environment (Written in Japanese)

地形・地質	人工地形埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。「国土交通省地震に対する地盤の安全性地形分類の評点」：3点(5点満点中)
土地利用・植生	宅地
黄砂エアロゾル	PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度	東経 35度4633666 北緯 139度6177432

Map

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Hiranumabashi Station(354,000円 / m²)Yokohama Station(639,500円 / m²)Shintakashima Station(1,240,000円 / m²)Takashima Machi Station(1,034,500円 / m²)Tobe Station(345,000円 / m²)Kanagawa Station(320,000円 / m²)

Original data

国土交通省鑑定評価書
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