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Real estate appraisal report of 2 Chome-9-10 Kitasaiwai, Nishi-ku, Yokohama-shi, Kanagawa-ken 220-0004, Japan

= 1,240,000 yen

1,240,000 yen

As the result of the real estate appraisal carried out on Jan 01, 2017, the land value for real estate of 2 Chome-9-10 Kitasaiwai, Nishi-ku, Yokohama-shi, Kanagawa-ken 220-0004, Japan was determined for 1,240,000 yen / m².

Real estate appraisal report (partly written in Japanese)

Researched at	01 Jan, 2017
Lot number(Chiban)	神奈川県横浜市西区北幸２丁目９番４外
Address	北幸２−９−１０ 2 Chome-9-10 Kitasaiwai, Nishi-ku, Yokohama-shi, Kanagawa-ken 220-0004, Japan
Price	1,240,000yen/㎡
Access	Yokohama , 650 M
Acreage	789㎡
Aspect ratio	(1.0:1.2)
Structure	建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)8FB1
Present	store, office
Water, sewer and gas services	Water, sewer and gas
The vicinity	中高層の店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域
Main road	south east 15.0m city road
The other roads
Allocation of use zoning	commercial districts, fire prevention districts
Building‐to‐land ratio, Floor area ratio	80(%),500(%)
Development area	urbanization area
Natural environment

Survey report by Hirose Kouzou (Written in Japanese)

不動産鑑定士	廣瀬公三
価格	1,240,000円/㎡
個別的要因	個別的要因の変動は特にない。15m道路に面する画地で、近隣地域内での選好性は普通程度である。
地域要因	横浜駅西口エリアの事務所ビルや各種商業施設等が建ち並ぶ商業地域で、周辺エリアの再開発等の予定もあり、期待が高まっている。
地域要因の将来予測	横浜西口に広がる既成の業務高度商業地域で、新築ないし築浅の大型ビルが増加する横浜駅東口やMM地区と比べると競争力が低下していたが、近時、横浜駅西口駅ビルや周辺地域での再開発が具体化してきた。
市場の特性	同一需給圏は横浜市内の横浜駅、関内・桜木町・元町、みなとみらい等周辺の高度商業地域である。主な需要者は、大手事業法人や不動産開発業者・不動産投資法人等で、事務所ビル・商業施設や高層マンション等の複合用途への需要が考えられる。立地条件や画地規模等の取引条件による価格水準に開差があり、中心的な価格帯の把握は難しい。
一般的要因	景気は弱さも見られるが、緩やかな回復基調が続いている。先行きは雇用・所得環境改善、政策効果もあり、緩やかな回復に向かうことが期待される。

Survey report by Iida Toshio (Written in Japanese)

不動産鑑定士	飯田俊雄
価格	1,220,000円/㎡
個別的要因	特に個別的要因はない。
地域要因	横浜駅ビルの建替等が予定されており、今後の期待が高まる。
地域要因の将来予測	高層の店舗兼事務所ビルが多い地域、今後、商業地としての高度利用が進むと予測する。
市場の特性	同一需給圏は横浜駅、MM21をはじめ市内中心部に位置する高度商業地域、需要の中心はビル経営を手掛ける不動産会社のほか投資会社、機関投資家、個人等である。賃料水準は、景気の影響、再開発の期待等により、改善方向にある。また、駅ビル等の再開発の期待もあり、今後が期待される。立地、規模等により取引価格に幅があり、中心価格帯を捉えるのは難しい。
一般的要因	景気は、このところ弱さもみられるが、緩やかな回復基調が続いている。低金利を背景に不動産に対する需要は根強いが、選別化もみられる。

Environment (Written in Japanese)

地形・地質	人工地形埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。「国土交通省地震に対する地盤の安全性地形分類の評点」：3点(5点満点中)
土地利用・植生	宅地
黄砂エアロゾル	PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度	東経 35度4663634 北緯 139度6152268

Map

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Original data

国土交通省鑑定評価書
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