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Real estate appraisal report of Saiwaimachi, Isahaya, Nagasaki Prefecture 854-0022, Japan

= 49,900 yen

49,900 yen

As the result of the real estate appraisal carried out on Jan 01, 2016, the land value for real estate of Saiwaimachi, Isahaya, Nagasaki Prefecture 854-0022, Japan was determined for 49,900 yen / m².

長崎県諫早市栄田町２２５番１の地価推移のグラフ

Real estate appraisal report (partly written in Japanese)

Researched at	01 Jan, 2016
Lot number(Chiban)	長崎県諫早市栄田町２２５番１
Address	栄田町２２−４６ Saiwaimachi, Isahaya, Nagasaki Prefecture 854-0022, Japan
Price	49,900yen/㎡
Access	Isahaya , 1 , 500 M
Acreage	774㎡
Aspect ratio	(1.0:1.5)
Structure	建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
Present	laboratory
Water, sewer and gas services	Water, sewer and gas
The vicinity	店舗、作業所等が建ち並ぶ旧国道沿いの商業地域
Main road	north east 12.0m city road
The other roads
Allocation of use zoning	quasi-industrial districts
Building‐to‐land ratio, Floor area ratio	60(%),200(%)
Development area	urbanization area
Natural environment

Survey report by Takebusa Masami (Written in Japanese)

不動産鑑定士	竹房政美
価格	49,800円/㎡
個別的要因	個別的要因に変動はない。
地域要因	事業所の統廃合、新規出店意欲の低下から当該地域のような旧国道沿いの商業地への需要は減退しており、地価は緩やかな下落傾向で推移している。
地域要因の将来予測	当該地域は、旧国道沿いに店舗・作業所等が建ち並ぶ路線商業地域であり、今後も現状を維持するものと予測する。旧国道沿いの商業地への需要は弱く、地価は緩やかな下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性	同一需給圏は、諫早市の準幹線道路沿いに店舗・営業所等が立地する圏域である。需要者の中心は、地元事業者等が中心である。繁華性のやや劣る旧国道沿いの商業地域であり、郊外型大型店舗等への顧客の流出や景気低迷の影響等から当該商業地域への需要は低迷している。当市では商業地の取引が極めて少なく、用途や規模等の個別性により取引価格には幅が認められ、市場での中心的価格帯を判定することは困難である。
一般的要因	景気回復の兆しはあるものの、不動産市場における需要者の選別は従来にも増して顕著となっている。

Survey report by Arakawa Chihiro (Written in Japanese)

不動産鑑定士	荒川千洋
価格	50,000円/㎡
個別的要因	個別的要因に変動はない。
地域要因	幹線道路沿いながら目立った開発や新規出店等の動きも見られない。商業地としての土地利用度が低い事もあり、需要の弱い状況が続いている。
地域要因の将来予測	市北部の幹線道路沿いに位置するが低層の事業所や店舗が並ぶ地域で画地規模はそれほど大きくはない。その為市内の幹線道路沿いの商業地に比べ開発の程度が遅れており、今後もあまり発展は期待できないと予測する。
市場の特性	同一需給圏は諫早市内の中低層の店舗・事業所が建ち並ぶ商業地である。需要者の中心は、県内の事業者が主である。地理的には諫早市と大村市を結ぶ幹線道路沿いに位置するが、もともと土地利用度が低く店舗の集積性も低い。用途的にも集客力の強い店舗は無く、小規模店舗や作業所に近い事業が主である。この為、地域に対する需要も弱く商業地としての価格水準もあまり高くないのが実情である。取引価格はまちまちで中心的な価格帯は見出せない状況である。
一般的要因	本格的な景気回復には未だ至っておらず、不動産需要は収益性・利便性・快適性に優れる所は下げ止まり傾向も見られるがそれ以外は依然需要が弱い。

Environment (Written in Japanese)

地形・地質	扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。「国土交通省地震に対する地盤の安全性地形分類の評点」：3点(5点満点中) 人工地形埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。「国土交通省地震に対する地盤の安全性地形分類の評点」：3点(5点満点中)
土地利用・植生	宅地,水田
土壌	グライ土壌
黄砂エアロゾル	PM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度	東経 32度841575622558594 北緯 130度06141662597656

Map

1-14 Kōseimachi, Isahaya-shi, Nagasaki-ken 854-0023, Japan 1 Sakaemachi, Isahaya-shi, Nagasaki-ken 854-0013, Japan 26-12 Saiwaimachi, Isahaya-shi, Nagasaki-ken 854-0022, Japan Isahaya, Nagasaki Prefecture, Japan Isahaya, Nagasaki Prefecture, Japan Isahaya, Nagasaki Prefecture, Japan Isahaya, Nagasaki Prefecture, Japan Isahaya, Nagasaki Prefecture, Japan 6-5 Higashihonmachi, Isahaya-shi, Nagasaki-ken 854-0026, Japan Isahaya, Nagasaki Prefecture, Japan Isahaya, Nagasaki Prefecture, Japan Isahaya, Nagasaki Prefecture, Japan Isahaya, Nagasaki Prefecture, Japan Isahaya, Nagasaki Prefecture, Japan Isahaya, Nagasaki Prefecture, Japan Isahaya, Nagasaki Prefecture, Japan Isahaya, Nagasaki Prefecture, Japan Isahaya, Nagasaki Prefecture, Japan Isahaya, Nagasaki Prefecture, Japan Isahaya, Nagasaki Prefecture, Japan Isahaya, Nagasaki Prefecture, Japan Isahaya, Nagasaki Prefecture, Japan Isahaya, Nagasaki Prefecture, Japan Isahaya, Nagasaki Prefecture, Japan Isahaya, Nagasaki Prefecture, Japan Isahaya, Nagasaki Prefecture, Japan Isahaya, Nagasaki Prefecture, Japan Isahaya, Nagasaki Prefecture, Japan Isahaya, Nagasaki Prefecture, Japan Isahaya, Nagasaki Prefecture, Japan Washizakimachi, Isahaya, Nagasaki Prefecture 854-0051, Japan 6-19 Hattenmachi, Isahaya-shi, Nagasaki-ken 854-0011, Japan Yasakamachi, Isahaya, Nagasaki Prefecture 854-0025, Japan Isahaya, Nagasaki Prefecture, Japan Isahaya, Nagasaki Prefecture, Japan 16-10 Fukudamachi, Isahaya-shi, Nagasaki-ken 854-0001, Japan 564 Haraguchimachi, Isahaya-shi, Nagasaki-ken 854-0046, Japan 26-12 Saiwaimachi, Isahaya-shi, Nagasaki-ken 854-0022, Japan 27 Saiwaimachi, Isahaya-shi, Nagasaki-ken 854-0022, Japan

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Original data

国土交通省鑑定評価書
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