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Real estate appraisal report of 3 Chome-10-13 Mizumoto, Katsushika-ku, Tōkyō-to 125-0032, Japan

= 218,000 yen

218,000 yen

As the result of the real estate appraisal carried out on Jan 01, 2017, the land value for real estate of 3 Chome-10-13 Mizumoto, Katsushika-ku, Tōkyō-to 125-0032, Japan was determined for 218,000 yen / m².

Real estate appraisal report (partly written in Japanese)

Researched at	01 Jan, 2017
Lot number(Chiban)	東京都葛飾区水元３丁目１０番４８
Address	水元３−１０−１３ 3 Chome-10-13 Mizumoto, Katsushika-ku, Tōkyō-to 125-0032, Japan
Price	218,000yen/㎡
Access	Kanamachi , 1 , 800 M
Acreage	148㎡
Aspect ratio	(1.0:2.0)
Structure	建物などの敷地、W(木造)3F
Present	residence
Water, sewer and gas services	Water, sewer and gas
The vicinity	一般住宅の中に駐車場等が見られる住宅地域
Main road	north 8.0m city road
The other roads
Allocation of use zoning	category 1 medium-to-high-rise exclusive residential districts, quasi-fire prevention districts
Building‐to‐land ratio, Floor area ratio	60(%),200(%)
Development area	urbanization area
Natural environment

Survey report by Kawasaki Nobukazu (Written in Japanese)

不動産鑑定士	川崎信和
価格	218,000円/㎡
個別的要因	対象地の個別的要因に特段の変動は認められない。
地域要因	全体的な地価上昇を受け、当地域も上昇傾向にある。特に住宅ローン金利低下の影響を受け、割安感のある当地域に対する需要は高まっている。
地域要因の将来予測	一般住宅の中に駐車場等が見られる住宅地域であり、当面の間は現状のまま推移するものと予測する。当地域の地価は他地域と比較して割安感がでてきたことから上昇傾向にあり、当面同様の傾向が続くものと予測する。
市場の特性	同一需給圏は概ね、葛飾区内に存する住宅地域であり、特にJR常磐線沿線の駅から徒歩圏外の住宅地域は代替性が高いと判断する。需要者の中心は、小規模なものは葛飾区に地縁的選好性を有する1次取得者層が、大規模なものは不動産業者等が中心と考えられる。需給動向は、駅徒歩圏外で値頃感がでてきたことから安定して推移している。市場の中心価格帯は、土地は80㎡程度の新築建売で3000万円台前半程度である。
一般的要因	人口は微増で推移しているが、高齢化が進行している。当区の地価はマイナス金利導入による影響もあり、全体的に上昇傾向にある。

Survey report by Makino Haruyoko (Written in Japanese)

不動産鑑定士	牧野治世子
価格	218,000円/㎡
個別的要因	個別的要因に変動はない。
地域要因	ミニ開発による建売分譲がみられるほかは、地域内に特段の変動はない。
地域要因の将来予測	戸建住宅等が徐々に増えるほかは、当分の間、現状のまま推移するものと思料する。地価は低金利等を背景とした市場環境により当面安定的と予測する。
市場の特性	同一需給圏の範囲は葛飾区を中心とした住宅地域で、特にJR常磐線沿線住宅地との代替性が高い。最寄駅からは徒歩圏外であるが、閑静な住環境と相対的に低い地価水準により、需要は概ね安定的である。典型的な需要者は地元在住者であるが、近年は他地域からの転入も増えている。市場における中心価格帯は、新築戸建で3，000万円前後、建売住宅については敷地の狭小化が認められる。
一般的要因	葛飾区の人口は近年微増傾向にあり、不動産市場においては、取引件数、取引価格とも安定的に推移している。

Environment (Written in Japanese)

地形・地質	三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。農業用地として優れているが居住には耐えない。このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。「国土交通省地震に対する地盤の安全性地形分類の評点」：2点(5点満点中)
土地利用・植生	宅地
土壌	グライ土壌
黄砂エアロゾル	PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度	東経 35度7812892 北緯 139度8631711

Map

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Original data

国土交通省鑑定評価書
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