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Real estate appraisal report of 2 Chome-13-35 Kamiōsaki, Shinagawa-ku, Tōkyō-to 141-0021, Japan

= 2,700,000 yen

2,700,000 yen

As the result of the real estate appraisal carried out on Jan 01, 2016, the land value for real estate of 2 Chome-13-35 Kamiōsaki, Shinagawa-ku, Tōkyō-to 141-0021, Japan was determined for 2,700,000 yen / m².

Real estate appraisal report (partly written in Japanese)

Researched at	01 Jan, 2016
Lot number(Chiban)	東京都品川区上大崎２丁目５６１番１
Address	上大崎２−１３−３５ 2 Chome-13-35 Kamiōsaki, Shinagawa-ku, Tōkyō-to 141-0021, Japan
Price	2,700,000yen/㎡
Access	Meguro , 200 M
Acreage	275㎡
Aspect ratio	(1.0:1.5)
Structure	建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)9FB1
Present	store, apartment-house
Water, sewer and gas services	Water, sewer and gas
The vicinity	中高層の店舗、事務所、共同住宅の多い商業地域
Main road	south 30.0m prefectural road
The other roads	西側道
Allocation of use zoning	commercial districts, fire prevention districts
Building‐to‐land ratio, Floor area ratio	80(%),600(%)
Development area	urbanization area
Natural environment

Survey report by Futamatagawa Yoshiyasu (Written in Japanese)

不動産鑑定士	二又川喜保
価格	2,700,000円/㎡
個別的要因	ほぼ地域の標準的画地であるが、商業ビルとしてやや小規模で、需要は普通程度。
地域要因	地域内に特段の変化要因はない。駅前再開発事業の進行や周辺地の店舗事務所ビルの新築工事等が進行しており、地価は強含みにある。
地域要因の将来予測	中高層の店舗兼事務所・共同住宅等が連担する駅から続く商業地域で、今後ともほぼ同様の地域として推移するものの、駅前での再開発事業の影響等を受けると予測する。
市場の特性	同一需給圏は品川区、隣接区内のうち、鉄道駅を中心とする高度利用が可能な商業地域の圏域。需要者の中心は、商業ビル等のデベロッパー、資産家・投資法人、一般企業等。JR駅にやや近接し、中・高層の店舗・事務所ビル・共同住宅等が建ち並ぶ。目黒駅周辺は商業地域の範囲が狭く、街路、容積率等の優位性を反映できる物件が少なく、需要は安定し、駅前での再開発事業等と相まって地価は強含みにある。需要の中心は総額10億円以上の収益物件である。
一般的要因	金融緩和政策、日本経済回復等による流動資金の増加等より、株、不動産への資金流入が続き、優良不動産等の需要が強く、地価は上昇傾向にある。

Survey report by Suzuki Masanori (Written in Japanese)

不動産鑑定士	鈴木正則
価格	2,700,000円/㎡
個別的要因	個別的要因に変化はなく、さらに代替・競争の関係にある他の不動産と比較しても市場競争力の点で大きな優劣はないと判断される。
地域要因	目黒駅近接の事務所系商業地域に属するが、企業収益に改善傾向が見られたため、これが賃料の安定化、地価の上昇傾向に繋がっている。
地域要因の将来予測	目黒駅近接の準高度商業地域で地域要因の大きな変動も見られないことから、今後も現状を維持しながら推移していくと思料する。
市場の特性	同一需給圏はJR五反田駅、目黒駅、大崎駅周辺等の準高度∼高度商業地域である。主な需要者は土地が商業ビルデベロッパー、不動産業者、不動産投資ファンド等、商業ビル等の投資用物件が法人投資家、不動産業者、不動産投資ファンド等となっている。景気に不確定要素も見られるが、良好な資金調達環境を背景に不動産市場は活性化し、地価も上昇傾向が続いている。取引価格は物件の規模、収益力等に応じて10∼40億円程度となっている。
一般的要因	国際情勢等、景気動向に不確定要素も見られるが、オリンピック効果や異次元の金融緩和等により、都心区の地価は上昇を続けている。

Environment (Written in Japanese)

地形・地質	火山灰台地火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。「国土交通省地震に対する地盤の安全性地形分類の評点」：3点(5点満点中)
土地利用・植生	宅地
黄砂エアロゾル	PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度	東経 35度6342588 北緯 139度7177002

Map

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Original data

国土交通省鑑定評価書
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