Real estate appraisal report of 1 Chome-13-3 Nishishinagawa, Shinagawa-ku, Tōkyō-to 141-0033, Japan


511,000 yen

As the result of the real estate appraisal carried out on Jan 01, 2017, the land value for real estate of 1 Chome-13-3 Nishishinagawa, Shinagawa-ku, Tōkyō-to 141-0033, Japan was determined for 511,000 yen / m².

東京都品川区西品川1丁目1225番4の地価推移のグラフ

Real estate appraisal report (partly written in Japanese)

Researched at01 Jan, 2017
Lot number(Chiban)東京都品川区西品川1丁目1225番4
Address西品川1−13−3
1 Chome-13-3 Nishishinagawa, Shinagawa-ku, Tōkyō-to 141-0033, Japan
Price511,000yen/㎡
AccessShimoshinmei , 600 M
Acreage84㎡
Aspect ratio(1.0:1.2)
Structure建物などの敷地、W(木造)2F
Presentresidence
Water, sewer and gas servicesWater, sewer and gas
The vicinity小規模住宅と小工場、店舗等が混在する住宅地域
Main roadnorth 5.2m city road
The other roads 
Allocation of use zoningquasi-industrial districts, quasi-fire prevention districts
Building‐to‐land ratio, Floor area ratio60(%),200(%)
Development areaurbanization area
Natural environment 

Survey report by Nakamaru Tomoyuki (Written in Japanese)

不動産鑑定士仲丸智行
価格511,000円/㎡
個別的要因中心的需要者が値頃感のある戸建住宅を求める地域にあって、標準地の規模は総額が嵩張らず、現時点の堅調な需要が享受できる個別性を備えている。
地域要因近隣地域の北方では、平成30年完成予定の市街地再開発工事が進んでいる。大崎駅への動線拡充による利便性向上と住宅需要への波及が見込まれる。
地域要因の将来予測西品川1丁目は四方を囲んだ線路が障害となって幹線道路やバス便がなく不便であっが、今後は西品川一丁目地区市街地再開発事業の効果が波及し、大崎駅との動線が改善され、住宅地域としての需要が高まると予測する。
市場の特性同一需給圏は区内の工場等も混在する環境の劣る住宅地域。住環境よりも価格や利便性を優先する一次取得者が需要の中心であるが、転売・開発利益を狙う業者や投資家も参画する。近くで施行中の再開発の波及効果や約1kmの距離にある大崎駅との動線が画期的に改善される期待から住宅需要は堅調である。標準的規模の土地で4千万円台半ば、一戸建総額で7千万円程度と把握されるが、50㎡以下に細分化された分譲地で単価の割高な売買も目立っている。
一般的要因品川区の人口は都の増加率を凌駕。区内の取引件数や建築着工件数は高水準。手頃感のある住宅創出のため画地の細分が進むが、単価は逆に上昇傾向。

Survey report by Yasumoto Mitsuo (Written in Japanese)

不動産鑑定士安本光夫
価格510,000円/㎡
個別的要因ほぼ標準的な規模・画地条件であり、代替・競争関係にある他の不動産と比較し、競争力は同等である。個別的要因に変動は見られない。
地域要因北方で市街地再開発事業が進んでおり、一帯のイメージも向上すると期待される。業務系の用途から住宅へと建て替えられる傾向は続いている。
地域要因の将来予測小規模住宅に小工場、店舗等が混在する住宅地域であるが、周辺では近年戸建分譲が行われており、今後も小工場が減少し、住宅の割合が増加していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は品川区内の東急線・都営浅草線・JR線・京急線沿線の小規模の戸建住宅や共同住宅に小工場や店舗等が混在する住宅地域である。需要者の中心は戸建住宅地として購入するサラリーマンや地元出身者等のエンドユーザーのほか、一部投資需要も存在する。敷地を細分化して総額を下げて売る傾向があり、土地で3∼4千万円台、建売住宅で4∼7千万円台程度の取引が中心である。
一般的要因人口の都心回帰の動きが続いており、品川区の人口は増加傾向にある。住宅ローン金利が低いなど、不動産に対する金融情勢は良好である。

Environment (Written in Japanese)

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」:3点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」:3点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」:3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度6125284
北緯 139度7295583

Map

6 Chome-7-36 Minamishinagawa, Shinagawa-ku, Tōkyō-to 140-0004, Japan1 Chome-11-12 Yutakachō, Shinagawa-ku, Tōkyō-to 142-0042, Japan1 Chome Nishishinagawa, Shinagawa-ku, Tōkyō-to 141-0033, Japan1 Chome-10-3 Ōi, Shinagawa-ku, Tōkyō-to 140-0014, Japan3 Chome-6-9 Ōsaki, Shinagawa-ku, Tōkyō-to 141-0032, Japan1 Chome Nishishinagawa, Shinagawa-ku, Tōkyō-to 141-0033, JapanHigashioi, Shinagawa, Tokyo 140-0011, Japan5 Chome-9-28 Kitashinagawa, Shinagawa-ku, Tōkyō-to 140-0001, Japan2 Chome-6-13 Ōsaki, Shinagawa-ku, Tōkyō-to 141-0032, Japan3 Chome-4-17 Yutakachō, Shinagawa-ku, Tōkyō-to 142-0042, JapanHigashioi, Shinagawa, Tokyo 140-0011, JapanHigashioi, Shinagawa, Tokyo 140-0011, Japan

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Musashikoyama Station(594,000円 / m²)Nishikoyama Station(684,000円 / m²)Togoshi Ginza Station(692,000円 / m²)Fudoumae Station(1,010,000円 / m²)Ebaranakanobu Station(600,000円 / m²)Sensoku Station(602,000円 / m²)

Original data

国土交通省鑑定評価書
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Market price in Toukyouto (Descending)

Yuurakuchou Station12,200,000 yen / m²
Toukyou Station12,000,000 yen / m²
Kyoubashi Station10,365,000 yen / m²
Nihonbashi Station6,990,000 yen / m²
Hacchoubori Station6,600,000 yen / m²
Sakuradamon Station3,155,000 yen / m²
Kouji Machi Station2,810,000 yen / m²
Hanzoumon Station2,745,000 yen / m²
Kudanshita Station2,700,000 yen / m²
Takebashi Station2,700,000 yen / m²

Market price in Toukyouto (Ascending)

Ishigamimae Station63,950 yen / m²
Hinatawada Station67,900 yen / m²
Miyanohira Station69,200 yen / m²
Oume Station70,500 yen / m²
Musashiitsukaichi Station72,000 yen / m²
Hakonegasaki Station80,350 yen / m²
Musashimasuko Station92,500 yen / m²
Musashihikida Station104,500 yen / m²
Rakurakuen Station107,000 yen / m²
Higashioume Station113,000 yen / m²

Change of market price in Toukyouto (Descending)

Hacchoubori Station+124.87%
Jinbou Machi Station+118.85%
Akihabara Station+88.46%
Kudanshita Station+87.5%
Bakuro Machi Station+82.88%
Shinokachimachi Station+71.61%
Asakusabashi Station+64.87%
Suehiromachi Station+63.29%
Nihonbashi Station+62.94%
Kyoubashi Station+55.4%

Change of market price in Toukyouto (Ascending)

Kitasandou Station-46.28%
Sanguu Kyou Station-44.09%
Sendagaya Station-42.91%
Tsukijishijou Station-39.39%
Futakotamagawa Station-36.57%
Harajuku Station-34.18%
Hatsudai Station-32.04%
Funenokagakukan Station-31.52%
Yoyogi Station-30.45%
Zasshoku Station-29.96%

Market price in Japan (Descending)

Yuurakuchou Station12,200,000 yen / m²
Toukyou Station12,000,000 yen / m²
Kyoubashi Station10,365,000 yen / m²
Nihonbashi Station6,990,000 yen / m²
Hacchoubori Station6,600,000 yen / m²
Sakuradamon Station3,155,000 yen / m²
Kouji Machi Station2,810,000 yen / m²
Hanzoumon Station2,745,000 yen / m²
Takebashi Station2,700,000 yen / m²
Kudanshita Station2,700,000 yen / m²

Market price in Japan (Ascending)

Akabira Station3,900 yen / m²
Kitayoshihara Station6,050 yen / m²
Hagino Station6,700 yen / m²
Shintotsukawa Station8,050 yen / m²
Takigawa Station8,100 yen / m²
Nakata Station8,850 yen / m²
Mokuzou Station8,850 yen / m²
Kawabe Station9,300 yen / m²
Fujisaki Station9,300 yen / m²
Motowanishi Station10,800 yen / m²

Change of market price in Japan (Descending)

Ooizumi Station+142.74%
Hacchoubori Station+124.87%
Jinbou Machi Station+118.85%
Hobara Station+116.55%
Kawasaki Station+91.72%
Akihabara Station+88.46%
Kudanshita Station+87.5%
Takashima Machi Station+86.73%
Bakuro Machi Station+82.88%
Shinokachimachi Station+71.61%

Change of market price in Japan (Ascending)

Higashihonganjimae Station-73.47%
Nagoya Station-65.43%
西11丁目 Station-65.01%
西15丁目 Station-61.59%
Chiyokenchouguchi Station-60.43%
Susuki No Station-59.77%
Okayama Station-57.54%
Atagobashi Station-54.91%
西18丁目 Station-53.33%
Kohashi Station-52.11%
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