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Real estate appraisal report of 1 Chome Tomoda, Yahatanishi-ku, Kitakyūshū-shi, Fukuoka-ken 807-0828, Japan

= 101,000 yen

101,000 yen

As the result of the real estate appraisal carried out on Jan 01, 2016, the land value for real estate of 1 Chome Tomoda, Yahatanishi-ku, Kitakyūshū-shi, Fukuoka-ken 807-0828, Japan was determined for 101,000 yen / m².

Real estate appraisal report (partly written in Japanese)

Researched at	01 Jan, 2016
Lot number(Chiban)	福岡県北九州市八幡西区熊手１丁目６３番
Address	熊手１−２−４０ 1 Chome Tomoda, Yahatanishi-ku, Kitakyūshū-shi, Fukuoka-ken 807-0828, Japan
Price	101,000yen/㎡
Access	Kurosaki , 500 M
Acreage	264㎡
Aspect ratio	(1.0:4.0)
Structure	建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
Present	store
Water, sewer and gas services	Water, sewer and gas
The vicinity	小売店舗等が立ち並ぶアーケード街の商業地域
Main road	north west 7.0m city road
The other roads
Allocation of use zoning	commercial districts, fire prevention districts
Building‐to‐land ratio, Floor area ratio	80(%),400(%)
Development area	urbanization area
Natural environment

Survey report by Hayashida Mitsuhiro (Written in Japanese)

不動産鑑定士	林田光博
価格	101,000円/㎡
個別的要因	個別的要因に変動はない。
地域要因	近隣のSC進出等の影響を受け、当該地域では、客足が減少し、空き店舗が多く、地価は下落傾向が続いている。
地域要因の将来予測	空き店舗が多い旧来型の商店街であり、衰退傾向に歯止めがかからない。商況は依然厳しい状況にあり、今後も地価の下落傾向は続くものと思われる。
市場の特性	同一需給圏は、JR黒崎駅周辺の商業地域を中心に、市内各区の中心商業地域を包含する地域。当該地域は黒崎駅前商店街の一部を構成する古くからのアーケード商店街で、近年、閉鎖店舗が増え空洞化が進んでいる。主たる需要者は、当該地域に地縁的選好性を有する個人・法人事業者が中心であるが、黒崎地区の衰退は依然として続いており、土地取引や新規進出の動きは乏しく、中心となる価格帯は見い出し難い。
一般的要因	景気は回復基調にあるが、海外リスク等もあり、先行き不透明。当区の人口は減少傾向が続き高齢化率も高く、商業地の需要は弱含みで推移している。

Survey report by Nishizawa Yoshio (Written in Japanese)

不動産鑑定士	西澤義男
価格	101,000円/㎡
個別的要因	標準的な画地であり、特記すべき個別的要因はない。
地域要因	地域内に特段変動の要因はないが、地域の外延部である曲里地区にSCの進出が著しく、その反動で当該地域の需要及び地価は総じて下落傾向にある。
地域要因の将来予測	黒崎中心部のアーケード商店街であるが、空き店舗等も多く、近年の黒崎都心部の商況を反映して、当分の間は衰退傾向が続くと予測。地価水準も下落傾向で推移しているが、下落率の縮小はみられる。
市場の特性	同一需給圏は、副都心である黒崎駅前アーケード街を中心として、小倉駅及び各区の駅前アーケード商店街や周辺の路線商業地域等も含む範囲である。地縁性を有する個人事業者が中心的な需要者であるが、全国規模の法人も需要者となる。当該地域は、閉鎖店舗も増え、顧客流入量も減少傾向にあり、周辺の新天街のアーケードは老朽化で撤去作業が進んでいる。不動産の取引もほとんどなく、需要の中心となる価格帯は把握し難い。
一般的要因	景気はやや弱いが緩やかな回復基調が続いている。しかし、米国の金融政策が新興国等の景気の下振れリスクとなり、我国に波及する恐れもある。

Environment (Written in Japanese)

地形・地質	人工地形埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。「国土交通省地震に対する地盤の安全性地形分類の評点」：3点(5点満点中) 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。「国土交通省地震に対する地盤の安全性地形分類の評点」：3点(5点満点中)
土地利用・植生	宅地
黄砂エアロゾル	PM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度	東経 33度8690299987793 北緯 130度72396850585938

Map

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Original data

国土交通省鑑定評価書
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