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Real estate appraisal report of Japan, 〒930-0036 Toyama-ken, Toyama-shi, Shimizumachi, 1 Chome−5−7 （株）山本

= 207,000 yen

207,000 yen

As the result of the real estate appraisal carried out on Jan 01, 2017, the land value for real estate of Japan, 〒930-0036 Toyama-ken, Toyama-shi, Shimizumachi, 1 Chome−5−7 （株）山本 was determined for 207,000 yen / m².

Real estate appraisal report (partly written in Japanese)

Researched at	01 Jan, 2017
Lot number(Chiban)	大阪府八尾市山本町５丁目６０番
Address	山本町５−５−３ Japan, 〒930-0036 Toyama-ken, Toyama-shi, Shimizumachi, 1 Chome−5−7 （株）山本
Price	207,000yen/㎡
Access	Kawachiyamamoto , 630 M
Acreage	343㎡
Aspect ratio	(1.0:1.2)
Structure	建物などの敷地、W(木造)2F
Present	residence
Water, sewer and gas services	Water, sewer and gas
The vicinity	中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域
Main road	west 4.4m city road
The other roads
Allocation of use zoning	category 1 low rise-rise exclusive residential districts, quasi-fire prevention districts
Building‐to‐land ratio, Floor area ratio	60(%),150(%)
Development area	urbanization area
Natural environment

Survey report by Nakai Keiwa (Written in Japanese)

不動産鑑定士	中井敬和
価格	207,000円/㎡
個別的要因	個別的要因に変動はない。
地域要因	市を代表する優良住宅地域として一定のブランド力を有しているが。駅前商業地の衰退とも相まって地価は横ばいで推移している。
地域要因の将来予測	良好な住環境を有する住宅地域。居住者の高齢化が進み、将来的には相続発生等による敷地細分化の懸念もある。八尾市を代表する住宅地として潜在的な需要は多く、地価はこのところ横ばい傾向が続いている。
市場の特性	同一需給圏は近鉄大阪線・奈良線・南大阪線沿線で、中河内圏域の優良住宅地域。需要の中心は八尾市に地縁性を有する富裕層。地域住民の高齢化が進み、相続発生等により売却・細分化されるケースも見られる。住環境に優れる点で安定的な需要が見込まれる一方、相対的な地位の低下も見られる。市場の中心価格帯は戸建の建売住宅で5，000万円前後程度の水準であると目される。
一般的要因	人口は微減傾向。一方、総世帯数は微増傾向。高齢化率は一貫して上昇している。新設住宅着工戸数はやや増加しているが、需要回復には至らず。

Survey report by Yanoyutaka Akira (Written in Japanese)

不動産鑑定士	矢野裕章
価格	207,000円/㎡
個別的要因	個別的要因に変動はない。
地域要因	地価に影響を与える特筆すべき変化はないが、潜在的需要はある一方で、総額面等から市場滞留期間が長引く傾向にある。
地域要因の将来予測	八尾市内において高級住宅地として名声を有する住宅地域であり、地域要因に大きな変化はないが、高齢化に伴い、今後相続に伴う画地の細分化も予測される。地価水準は需給動向より横ばいで推移していくと予測される。
市場の特性	同一需給圏は八尾市北部を中心とする、近鉄大阪線沿線の優良住宅地域。需要者としては同一需給圏外からの転入者は少なく、八尾市内の富裕者層等が中心である。根強い潜在的需要はあるものの、高齢化や河内山本駅前商業地の衰退化が進行しており、コインパーキング等の一時使用も増えている。不動産取引は低迷気味で、土地は50坪で3，500万円程度が需要の中心となるものと判断する。
一般的要因	八尾市において人口は微減傾向、高齢化率は年々増加傾向にあるが、東部山麓地域等を除き、全般に地価は概ね底値圏にある。

Environment (Written in Japanese)

地形・地質	三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。農業用地として優れているが居住には耐えない。このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。「国土交通省地震に対する地盤の安全性地形分類の評点」：2点(5点満点中)
土地利用・植生	宅地
災害リスク：水害	大鳶崩壊に伴う氾濫域(安政5年(1858)3月10日大鳶崩壊) 過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾル	PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度	東経 36度6893005 北緯 137度2239063

Map

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Original data

国土交通省鑑定評価書
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