Real estate appraisal report of 4 Chome-7-12 Shirōmaru, Nagaoka-shi, Niigata-ken 940-0046, Japan
87,100 yen
As the result of the real estate appraisal carried out on Jan 01, 2016, the land value for real estate of 4 Chome-7-12 Shirōmaru, Nagaoka-shi, Niigata-ken 940-0046, Japan was determined for 87,100 yen / m².
Real estate appraisal report (partly written in Japanese)
| Researched at | 01 Jan, 2016 |
|---|---|
| Lot number(Chiban) | 新潟県長岡市四郎丸４丁目９１番 |
| Address | 四郎丸４−７−１２ 4 Chome-7-12 Shirōmaru, Nagaoka-shi, Niigata-ken 940-0046, Japan |
| Price | 87,100yen/㎡ |
| Access | Nagaoka , 650 M |
| Acreage | 406㎡ |
| Aspect ratio | 台形(1.0:1.5) |
| Structure | 建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)3F |
| Present | office |
| Water, sewer and gas services | Water, sewer and gas |
| The vicinity | 中低層の店舗、事務所、住宅が混在する商業地域 |
| Main road | west 22.0m city road |
| The other roads | |
| Allocation of use zoning | neighborhood commercial districts, quasi-fire prevention districts |
| Building‐to‐land ratio, Floor area ratio | 80(%),300(%) |
| Development area | urbanization area |
| Natural environment |
Survey report by Watanabe Shigeo (Written in Japanese)
| 不動産鑑定士 | 渡辺茂郎 |
|---|---|
| 価格 | 87,100円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 価格調整は進展しているが、顧客誘引施設がなく、周辺に比べ競争力は弱い状況が続く。 |
| 地域要因の将来予測 | 価格調整は進展しているが、核店舗のない繁華性の低い既成商業地域で周辺の商業集積地との競合もあり、地価は緩やかに下落していくものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、長岡駅圏域の商業地域、混在地域等である。需要の中心は地元個人事業者及び中小企業である。圏域内の既成商業地域では、アクロスプラザやシビックコア等の商業集積地の誕生により顧客が流出している状況が続いている。過去数年間の地価の下落により価格調整は進展しつつあるが、商業機能性の低下は否めず繁華性は低くなっている。周辺では、坪20∼30万円前後の取引が見られるが需要の中心となる価格帯は見出し難い。 |
| 一般的要因 | 県内景気は緩やかな回復傾向にある。長岡市の人口は5年間で約3％減少、県全体と同程度である。 |
Survey report by Kusama Katsumi (Written in Japanese)
| 不動産鑑定士 | 草間克己 |
|---|---|
| 価格 | 87,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 幹線沿いであるが商業繁華性は低く、住宅用としては地価が高く、やや中途半端な地域であり、需要を取込みにくく、地域的にはやや衰退傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 車の通行量は多いが人通りの少ない幹線市道沿いの商業地域という地域性に変動はないと予測する。住宅も多いが地価水準からみて住宅地需要は限定的で商業地需要も減退しており、今後も当面地価は下落傾向と予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は長岡駅東側の幹線または準幹線道路沿いの既成の商業地域及び住・商混在地域である。主たる需要者は市内の中小企業法人及び資金力を有する個人事業主などである。幹線又は準幹線道路沿いであっても、既成の商業地域は郊外の大型商業施設に顧客を奪われ、衰退傾向が続き、需要も減退傾向が続いている。近隣地域も特徴を欠く繁華性の低い商業地域で需要は減退している。取引される画地規模はまちまちで、需要の中心的価格帯は見い出し得ない。 |
| 一般的要因 | 長岡市は人口減少が続いており、設備投資も盛り上がりを見せず、景気回復の実感が薄い中、住宅地、商業地ともに不動産需要は弱い。 |
Environment (Written in Japanese)
| 地形・地質 | 自然堤防洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 37度4435046 北緯 138度8569822 |
Map
Nagaoka, Niigata Prefecture, JapanNagaoka, Niigata Prefecture, JapanNagaoka, Niigata Prefecture, JapanNagaoka, Niigata Prefecture, Japan1 Chome-4-3 Ōtedōri, Nagaoka-shi, Niigata-ken 940-0062, Japan2 Chome-2-8 Daimachi, Nagaoka-shi, Niigata-ken 940-0048, Japan2 Chome-2-2 Tonomachi, Nagaoka-shi, Niigata-ken 940-0064, Japan2 Chome-8-9 Kesajiro, Nagaoka-shi, Niigata-ken 940-0033, Japan2 Chome-2-5 Minamimachi, Nagaoka-shi, Niigata-ken 940-0081, Japan2 Chome-8-16 Hanazono, Nagaoka-shi, Niigata-ken 940-0845, Japan3 Chome-3-26 Gakkōchō, Nagaoka-shi, Niigata-ken 940-0041, Japan2 Chome-2-3 Fukuzumi, Nagaoka-shi, Niigata-ken 940-0034, Japan1 Chome-9-12 Omotemachi, Nagaoka-shi, Niigata-ken 940-0071, JapanNagaoka, Niigata Prefecture, JapanNagaoka, Niigata Prefecture, Japan1 Chome-5-16 Kashiwachō, Nagaoka-shi, Niigata-ken 940-0088, JapanNagaoka, Niigata Prefecture, JapanNagaoka, Niigata Prefecture, JapanNagaoka, Niigata Prefecture, JapanNagaoka, Niigata Prefecture, JapanNagaoka, Niigata Prefecture, JapanNagaoka, Niigata Prefecture, JapanNagaoka, Niigata Prefecture, JapanNagaoka, Niigata Prefecture, JapanNagaoka, Niigata Prefecture, JapanNagaoka, Niigata Prefecture, Japan1 Chome Kawasaki, Nagaoka-shi, Niigata-ken 940-0864, Japan3 Chome-2-2 Jōnaichō, Nagaoka-shi, Niigata-ken 940-0061, Japan2 Chome-5-3 Higashisakanouemachi, Nagaoka-shi, Niigata-ken 940-0066, Japan1 Chome-4-3 Ōtedōri, Nagaoka-shi, Niigata-ken 940-0062, Japan2 Chome-2-3 Fukuzumi, Nagaoka-shi, Niigata-ken 940-0034, Japan3 Chome-4 Tonomachi, Nagaoka-shi, Niigata-ken 940-0064, Japan2 Chome-2-5 Minamimachi, Nagaoka-shi, Niigata-ken 940-0081, Japan1 Chome-2-13 Yumichō, Nagaoka-shi, Niigata-ken 940-0047, JapanNagaoka, Niigata Prefecture, JapanNagaoka, Niigata Prefecture, JapanNagaoka, Niigata Prefecture, JapanNagaoka, Niigata Prefecture, JapanNagaoka, Niigata Prefecture, Japan
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国土交通省鑑定評価書
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