Real estate appraisal report of 2 Chome-16-3 Hiratsuka, Shinagawa-ku, Tōkyō-to 142-0051, Japan
780,000 yen
As the result of the real estate appraisal carried out on Jan 01, 2016, the land value for real estate of 2 Chome-16-3 Hiratsuka, Shinagawa-ku, Tōkyō-to 142-0051, Japan was determined for 780,000 yen / m².
Real estate appraisal report (partly written in Japanese)
| Researched at | 01 Jan, 2016 |
|---|---|
| Lot number(Chiban) | 東京都品川区平塚２丁目６６０番２ |
| Address | 平塚２−１６−３ 2 Chome-16-3 Hiratsuka, Shinagawa-ku, Tōkyō-to 142-0051, Japan |
| Price | 780,000yen/㎡ |
| Access | Togoshi Ginza , Directly Connected |
| Acreage | 148㎡ |
| Aspect ratio | (1.0:2.0) |
| Structure | 建物などの敷地、S(鉄骨造)3F |
| Present | store, bank |
| Water, sewer and gas services | Water, sewer and gas |
| The vicinity | 小売店舗、飲食店等が建ち並ぶ駅前の商業地域 |
| Main road | south 6.5m city road |
| The other roads | |
| Allocation of use zoning | neighborhood commercial districts, quasi-fire prevention districts |
| Building‐to‐land ratio, Floor area ratio | 80(%),300(%) |
| Development area | urbanization area |
| Natural environment |
Survey report by Nakamaru Tomoyuki (Written in Japanese)
| 不動産鑑定士 | 仲丸智行 |
|---|---|
| 価格 | 780,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 地域内で標準的な個性を有するが、容積率の消化が難しいので中高層化による高度利用には限界があり、商況の盛衰が価格を動かす大きな要素となる。 |
| 地域要因 | 戸越銀座駅の乗降客数は平成24年度以降は増加傾向。同駅前商店街には再開発により武蔵小山から移転した飲食チェーン店もみられ、引合いが強い。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は品川区内の近隣商業地域の存する圏域であり、特に私鉄駅前商店街との価格牽連性が強い。需要者は店舗取得目的の法人や個人経営者が中心で、地縁者が多い。また、収益物件には圏外の投資家も幅広く参画する。駅至近の近隣地域は、大手飲食・物販チェーン店の進出が目立ち、売買・賃貸共に需給がタイトである。戸越銀座商店街では坪250万円前後の取引がみられるが、立地に優れる標準地はそれ以上となり、土地総額で1億円台前半が見込まれる。 |
| 一般的要因 | 品川区人口は増加傾向。区内の取引件数は底堅いが、建築着工は減少。事務所ビルの空室率は低下傾向。投資利回りは低水準。市況の先行きに警戒感。 |
Survey report by Watanabeyutaka (Written in Japanese)
| 不動産鑑定士 | 渡邊豊 |
|---|---|
| 価格 | 779,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 駅接近性、画地条件とも問題はなく、市場競争力を阻害する要因は特に見当たらない。 |
| 地域要因 | 戸越銀座駅至近の商業地域であり、人通りが多く繁華性も良好で、地価は上昇している。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、品川区内の近隣商業地域を中心とする圏域と把握されるが、特に東急線沿線の近隣商業地域との価格牽連性が強い傾向にある。典型的な需要者は、当該地域に地縁性を有する個人及び法人が中心であるが、相応に容積率を消化し得る中規模以上の画地については、マンション開発業者による購入需要も認められる。画地規模により取引総額は様々であるが、150㎡程度の土地で総額1億円台前半が市場の中心価格帯となっている。 |
| 一般的要因 | 緩やかに回復する日本経済を背景に、品川区内の商業地は全般的に取引が活性化しており、地価は上昇している。 |
Environment (Written in Japanese)
| 地形・地質 | 火山灰台地火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度6158387 北緯 139度7145399 |
Map
2 Chome-9-1 Nishinakanobu, Shinagawa-ku, Tōkyō-to 142-0054, JapanJapan, 〒142-0041 Tōkyō-to, Shinagawa-ku, Togoshi, 3 Chome−3−1 クレスト戸越3 Chome-23-3 Koyama, Shinagawa-ku, Tōkyō-to 142-0062, Japan4 Chome-8-3 Ōsaki, Shinagawa-ku, Tōkyō-to 141-0032, Japan1 Chome-11-12 Yutakachō, Shinagawa-ku, Tōkyō-to 142-0042, JapanEbara, Shinagawa, Tokyo 142-0063, JapanOsaki, Shinagawa, Tokyo 141-0032, Japan1 Chome Nishinakanobu, Shinagawa-ku, Tōkyō-to 142-0054, Japan3 Chome-6-3 Koyama, Shinagawa-ku, Tōkyō-to 142-0062, Japan3 Chome Hiratsuka, Shinagawa-ku, Tōkyō-to 142-0051, Japan3 Chome-8-11 Hiratsuka, Shinagawa-ku, Tōkyō-to 142-0051, Japan2 Chome-8-6 Nakanobu, Shinagawa-ku, Tōkyō-to 142-0053, Japan6 Chome-7-25 Togoshi, Shinagawa-ku, Tōkyō-to 142-0041, JapanJapan, 〒142-0041 Tōkyō-to, Shinagawa-ku, Togoshi, 3 Chome−1−12 戸越ＩＭビル2 Chome-11-8 Ebara, Shinagawa-ku, Tōkyō-to 142-0063, Japan3 Chome-4-17 Yutakachō, Shinagawa-ku, Tōkyō-to 142-0042, Japan2 Chome-9-1 Nishinakanobu, Shinagawa-ku, Tōkyō-to 142-0054, Japan5 Chome-10 Togoshi, Shinagawa-ku, Tōkyō-to 142-0041, JapanKoyama, Shinagawa, Tokyo 142-0062, Japan
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Togoshi Ginza Station(692,000円 / m²)Ebaranakanobu Station(600,000円 / m²)Togoshikouen Station(580,000円 / m²)Musashikoyama Station(594,000円 / m²)Nakanobu Station(590,000円 / m²)Fudoumae Station(1,010,000円 / m²)Original data
国土交通省鑑定評価書
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