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Real estate appraisal report of 2 Chome-3-11 Nakamurahigashi, Miyazaki-shi, Miyazaki-ken 880-0904, Japan

= 70,300 yen

70,300 yen

As the result of the real estate appraisal carried out on Jan 01, 2016, the land value for real estate of 2 Chome-3-11 Nakamurahigashi, Miyazaki-shi, Miyazaki-ken 880-0904, Japan was determined for 70,300 yen / m².

Real estate appraisal report (partly written in Japanese)

Researched at	01 Jan, 2016
Lot number(Chiban)	宮崎県宮崎市中村東２丁目２２９番外
Address	中村東２−３−１１ 2 Chome-3-11 Nakamurahigashi, Miyazaki-shi, Miyazaki-ken 880-0904, Japan
Price	70,300yen/㎡
Access	Minamimiyazaki , 600 M
Acreage	302㎡
Aspect ratio	(1.2:1.0)
Structure	建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)4F
Present	store, residence
Water, sewer and gas services	Water, sewer and gas
The vicinity	中小規模の店舗が見られる幹線背後の商業地域
Main road	east 10.0m city road
The other roads
Allocation of use zoning	commercial districts, quasi-fire prevention districts
Building‐to‐land ratio, Floor area ratio	80(%),400(%)
Development area	urbanization area
Natural environment

Survey report by Yamaguchi Hideyuki (Written in Japanese)

不動産鑑定士	山口英之
価格	70,300円/㎡
個別的要因	個別的要因に変動はない。
地域要因	周辺住民への日用品販売が主体の地域であり、地域要因に特段の変化は見られず、現状を維持すると見られる。
地域要因の将来予測	国道背後に位置する商業地域で、周辺住民への日用品販売が主体の地域である。地域要因に特段の変化は見られないが、長期的な地価下落により値頃感が出ており、今後は現状を維持しつつ推移するものと予測される。
市場の特性	同一需給圏は、JR南宮崎駅付近の宮交シティを核とする商業地域一帯。需要者の中心は、県内の法人及び個人事業主である。当該地域では、スーパー閉店による繁華性の低下は見られるものの、旧来からの商業地域としては店舗の集積を維持しており、相応の需要は見られる。また、需要の中心となる価格帯は、取引自体少なく、規模等による総額の開差が大きいことから中心となる価格帯は見出せない状況にある。
一般的要因	宮崎県の景気は、持ち直しの動きが続いており、住宅投資も基調としては持ち直している。

Survey report by Saitou Kouichi (Written in Japanese)

不動産鑑定士	齊藤晃一
価格	70,300円/㎡
個別的要因	個別的要因に変動はない。
地域要因	南宮崎駅に近接し、国道背後に形成された旧来からの商業地で、地価の下落が進んだことなどにより、地価水準は概ね安定化傾向にある。
地域要因の将来予測	当該地域は、中小規模の店舗が見られる幹線背後の商業地域であるが、商業地需要は低迷しているものの、地価下落が進んだこともあり、地価水準も概ね安定的に推移していくものと見込まれる。
市場の特性	同一需給圏は、宮崎市中心部における普通商業地域である。需要者の中心は、法人事業者が大半を占め一部に自用店舗用地としての個人事業者も見受けられ、小規模店舗・営業所を中心とし、一部に住宅等も見受けられる。また宮崎市における中心商業地需要は、景気の低迷や郊外型商業施設の増加等を背景に低調に推移しており、取引自体が少なく価格帯もまちまちであることから、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況にある。
一般的要因	地方圏における景気の回復が遅れる中、当市においては、顧客の郊外流出等の要因により、商業中心部ほど個人消費の低迷が目立つ状況にある。

Environment (Written in Japanese)

地形・地質	三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。農業用地として優れているが居住には耐えない。このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。「国土交通省地震に対する地盤の安全性地形分類の評点」：2点(5点満点中)
土地利用・植生	宅地
黄砂エアロゾル	PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度	東経 31度899366 北緯 131度4191943

Map

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Original data

国土交通省鑑定評価書
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