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Real estate appraisal report of 3 Chome-4-21 Uchida, Sugito-machi, Kitakatsushika-gun, Saitama-ken 345-0035, Japan

= 61,200 yen

61,200 yen

As the result of the real estate appraisal carried out on Jan 01, 2017, the land value for real estate of 3 Chome-4-21 Uchida, Sugito-machi, Kitakatsushika-gun, Saitama-ken 345-0035, Japan was determined for 61,200 yen / m².

Real estate appraisal report (partly written in Japanese)

Researched at	01 Jan, 2017
Lot number(Chiban)	埼玉県北葛飾郡杉戸町内田３丁目２１３４番４外
Address	内田３−４−２１ 3 Chome-4-21 Uchida, Sugito-machi, Kitakatsushika-gun, Saitama-ken 345-0035, Japan
Price	61,200yen/㎡
Access	Toubu Doubutsukouen , 1 , 200 M
Acreage	137㎡
Aspect ratio	(1.2:1.0)
Structure	建物などの敷地、W(木造)2F
Present	residence
Water, sewer and gas services	Water, sewer and gas
The vicinity	小規模の建売住宅が建ち並ぶ住宅地域
Main road	south west 4.0m私道
The other roads
Allocation of use zoning	category 1 medium-to-high-rise exclusive residential districts
Building‐to‐land ratio, Floor area ratio	60(%),200(%)
Development area	urbanization area
Natural environment

Survey report by Suzukitetsuo (Written in Japanese)

不動産鑑定士	鈴木哲雄
価格	61,200円/㎡
個別的要因	南西側道路で、日照・通風等の居住性が優れ、選好性が増しており、周辺の住宅に比して競争力がある。なお、個別的要因に変動はない。
地域要因	国道4号線の北側の内田団地の背後に位置する小規模住宅地域で、やや駅から離れているのが難である。地価下落率は、昨年と同程度である。
地域要因の将来予測	既に一般住宅が建ち並ぶ住宅地域を形成しており、今後とも住宅地域としての住環境を維持していくものと予測する。地価の下落率は昨年と同程度である。地価は、弱含みの傾向が続くものと予測する。
市場の特性	同一需給圏は、東武伊勢崎線、東武日光線の概ね杉戸町、宮代町、幸手市の圏域である。需要者の中心は杉戸町及び周辺の居住者が大半を占め、同一需給圏外からの転入者は少ない。小規模の建売住宅地域であり、新規の宅地供給も少なく、需要も弱含みである。又、同一需給圏内には大きな開発はない。土地は標準的規模150㎡で、930万程度、新築の戸建物件は、2，250万円程度（土地120㎡，建物100㎡）の物件が需要の中心となっている。
一般的要因	昨年1年間の土地取引件数は減少、新設住宅着工戸数も減少している。人口は毎年微減基調で推移し、世帯数は核家族化で増加している。

Survey report by Naitou Hidekazu (Written in Japanese)

不動産鑑定士	内藤秀一
価格	61,200円/㎡
個別的要因	ガスが整備されたが、その他の個別的要因に変動はない。
地域要因	町内でも標準的な住宅地で、主に一次取得者を中心とする需要者による堅調な需要に支えられている。郊外の地価は、弱含みで推移。
地域要因の将来予測	当該地域は、低層住宅地域として熟成しており、今後とも一般住宅地域としての環境を維持していくものと予測する。消費税増税が先送りとなり景気の先行き不安がなくなったが、郊外の地価は弱含み傾向にある。
市場の特性	同一需給圏は東武伊勢崎線、東武日光線で、概ね杉戸町、宮代町の圏域。需要者の中心は同一需給圏のうち杉戸町居住者が50％以上を占め、同一需給圏外からの転入者は少ない。需要者は中堅サラリ−マンが多い。マンション等の大規模開発による大量の宅地供給もなく、熟成した住宅地であるため需給関係は比較的安定している。土地は710万円程度、新築の戸建物件は1，900∼2，400万円程度を中心に取引が行われている。
一般的要因	首都圏のベッドタウンとして発展、人口は微減、生産年齢人口減少、高齢化は上昇。アベノミクス効果も浸透しつつあり、地価の下落はより鈍化傾向。

Environment (Written in Japanese)

地形・地質	三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。農業用地として優れているが居住には耐えない。このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。「国土交通省地震に対する地盤の安全性地形分類の評点」：2点(5点満点中)
土地利用・植生	宅地
土壌	グライ土壌
災害リスク：水害	浸水過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾル	PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度	東経 36度033925 北緯 139度7333147

Map

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Toubu Doubutsukouen Station(61,800円 / m²)Sugitotakanodai Station(62,950円 / m²)Wado Station(70,100円 / m²)Himemiya Station(70,100円 / m²)

Original data

国土交通省鑑定評価書
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