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Real estate appraisal report of 1 Chome-9-31 Miyashiro, Miyashiro-machi, Minamisaitama-gun, Saitama-ken 345-0823, Japan

= 69,600 yen

69,600 yen

As the result of the real estate appraisal carried out on Jan 01, 2017, the land value for real estate of 1 Chome-9-31 Miyashiro, Miyashiro-machi, Minamisaitama-gun, Saitama-ken 345-0823, Japan was determined for 69,600 yen / m².

Real estate appraisal report (partly written in Japanese)

Researched at	01 Jan, 2017
Lot number(Chiban)	埼玉県南埼玉郡宮代町宮代１丁目２１３番６
Address	宮代１−９−３１ 1 Chome-9-31 Miyashiro, Miyashiro-machi, Minamisaitama-gun, Saitama-ken 345-0823, Japan
Price	69,600yen/㎡
Access	Toubu Doubutsukouen , 760 M
Acreage	115㎡
Aspect ratio	(1.0:1.5)
Structure	建物などの敷地、W(木造)2F
Present	residence
Water, sewer and gas services	Water, sewer and gas
The vicinity	一般住宅のほかにアパート等が見られる住宅地域
Main road	north west 4.9m town road
The other roads
Allocation of use zoning	category 2 medium-to-high-rise exclusive residential districts
Building‐to‐land ratio, Floor area ratio	60(%),200(%)
Development area	urbanization area
Natural environment

Survey report by Naitou Hidekazu (Written in Japanese)

不動産鑑定士	内藤秀一
価格	69,600円/㎡
個別的要因	個別的要因に変動はない。
地域要因	町内でも標準的な住宅地で、主に一次取得者を中心とする需要者による堅調な需要に支えられている。郊外の地価は、弱含みで推移。
地域要因の将来予測	当該地域は、低層住宅地域として熟成しており、今後とも一般住宅地域としての環境を維持していくものと予測する。消費税増税が先送りとなり景気の先行き不安がなくなったが、郊外の地価は弱含み傾向にある。
市場の特性	同一需給圏は東武伊勢崎線、東武日光線で、概ね宮代町、杉戸町の圏域。需要者の中心は同一需給圏のうち宮代町居住者が50％以上を占め、同一需給圏外からの転入者は少ない。需要者は中堅サラリ−マンが多い。マンション等の大規模開発による大量の宅地供給もなく、熟成した住宅地であるため需給関係は比較的安定している。土地は810万円程度、新築の戸建物件は2，000∼2，500万円程度を中心に取引が行われている。
一般的要因	首都圏のベッドタウンとして発展、人口は微増、生産年齢人口減少、高齢化は上昇。アベノミクス効果により景気は堅調で、地価の下落は鈍化傾向。

Survey report by Sakuma Fumihiko (Written in Japanese)

不動産鑑定士	佐久間文彦
価格	69,600円/㎡
個別的要因	個別的要因に変動が認められず、競争力に変化はない。
地域要因	一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、利便性もまずまずであるが、土地需要の本格的な回復は遅れている。
地域要因の将来予測	既に一般住宅やアパートが建ち並ぶ住宅地域を形成しているため、現状程度の推移を継続すると予測される。地価水準については、当面は安定的に推移していくと予測される。
市場の特性	同一需給圏は東武伊勢崎線及び東武日光線の沿線で、概ね宮代町及び杉戸町の圏域である。住宅ローン金利は依然として低水準にあるものの、今のところ当該方面の勤労者の雇用・所得環境が本格的な改善にまでは至っていないため、宅地需要の回復傾向は窺えない状況にある。需要者の中心は、町内及び近郊の市町居住者等であり、新築戸建住宅の中心価格帯は概ね2，200万円∼2，700万円程度とみられる。
一般的要因	不動産全般に及ぼす特段の変動要因は認められない。

Environment (Written in Japanese)

地形・地質	三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。農業用地として優れているが居住には耐えない。このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。「国土交通省地震に対する地盤の安全性地形分類の評点」：2点(5点満点中)
土地利用・植生	宅地
土壌	グライ土壌
黄砂エアロゾル	PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度	東経 36度0211096 北緯 139度7300347

Map

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Original data

国土交通省鑑定評価書
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