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Real estate appraisal report of 2 Chome-5-9 Honden, Miyashiro-machi, Minamisaitama-gun, Saitama-ken 345-0827, Japan

= 65,900 yen

65,900 yen

As the result of the real estate appraisal carried out on Jan 01, 2017, the land value for real estate of 2 Chome-5-9 Honden, Miyashiro-machi, Minamisaitama-gun, Saitama-ken 345-0827, Japan was determined for 65,900 yen / m².

Real estate appraisal report (partly written in Japanese)

Researched at	01 Jan, 2017
Lot number(Chiban)	埼玉県南埼玉郡宮代町本田２丁目３７番
Address	本田２−５−９ 2 Chome-5-9 Honden, Miyashiro-machi, Minamisaitama-gun, Saitama-ken 345-0827, Japan
Price	65,900yen/㎡
Access	Toubu Doubutsukouen , 560 M
Acreage	132㎡
Aspect ratio	(1.0:1.5)
Structure	建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)2F
Present	residence
Water, sewer and gas services	Water, sewer and gas
The vicinity	一般住宅の中にアパート等が見られる住宅地域
Main road	north east 4.5m town road
The other roads
Allocation of use zoning	category 1 medium-to-high-rise exclusive residential districts
Building‐to‐land ratio, Floor area ratio	60(%),200(%)
Development area	urbanization area
Natural environment

Survey report by Nishihara Takashi (Written in Japanese)

不動産鑑定士	西原崇
価格	65,900円/㎡
個別的要因	北東向きの画地である。基準方位を北向きとして捉えているため、日照等の点で競争力が優る。
地域要因	一般住宅の中にアパート等が見られる地域。電車の本数が多い東武動物公園駅の徒歩圏にあり、地価は下げ止まり傾向にある。
地域要因の将来予測	当該地域は、一般住宅の中にアパート等が見られる住宅地域であり、当分の間現状を維持するものと予測する。電車の本数が多い東武動物公園駅が最寄駅であるが、売物件が少ないため、堅調な需要が認められる。
市場の特性	同一需給圏は宮代町内及び杉戸町内の住宅地域。需要者は地元の一次取得者層が大半を占め、都内からの転入者はほとんど見受けられない。旧来からの市街地で、供給は相続発生等を原因とした小規模宅地開発による建売住宅が中心である。低価格の戸建住宅に関心を持つ一次取得者が多く、新築の戸建住宅は2，000万円程度の物件が需要の中心となっている。土地相場は坪20万円台前半から中盤程度である。
一般的要因	宮代町では、需要の堅調な地域では地価は下げ止まり傾向にあるが、利便性の劣る地域では未だ若干の下落傾向にある。

Survey report by Naitou Hidekazu (Written in Japanese)

不動産鑑定士	内藤秀一
価格	65,900円/㎡
個別的要因	個別的要因に変動はない。
地域要因	町内でも標準的な住宅地で、主に一次取得者を中心とする需要者による堅調な需要に支えられている。地価は、横這い傾向で推移。
地域要因の将来予測	当該地域は、低層住宅地域として熟成しており、今後とも一般住宅地域としての環境を維持していくものと予測する。消費税増税が先送りとなり景気の先行き不安がなくなったことから、地価も安定化するものと予測する。
市場の特性	同一需給圏は東武伊勢崎線、東武日光線で、概ね宮代町、杉戸町の圏域。需要者の中心は同一需給圏のうち宮代町居住者が50％以上を占め、同一需給圏外からの転入者は少ない。需要者は中堅サラリ−マンが多い。マンション等の大規模開発による大量の宅地供給もなく、熟成した住宅地であるため需給関係は比較的安定している。土地は760万円程度、新築の戸建物件は1，900∼2，400万円程度を中心に取引が行われている。
一般的要因	首都圏のベッドタウンとして発展、人口は微増、生産年齢人口減少、高齢化は上昇。アベノミクス効果により景気は堅調で、地価の下落は鈍化傾向。

Environment (Written in Japanese)

地形・地質	三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。農業用地として優れているが居住には耐えない。このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。「国土交通省地震に対する地盤の安全性地形分類の評点」：2点(5点満点中)
土地利用・植生	宅地
黄砂エアロゾル	PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度	東経 36度0251757 北緯 139度7212379

Map

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Toubu Doubutsukouen Station(61,800円 / m²)Wado Station(70,100円 / m²)Sugitotakanodai Station(62,950円 / m²)Himemiya Station(70,100円 / m²)

Original data

国土交通省鑑定評価書
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