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Real estate appraisal report of 1 Chome-21-5 Minamiikebukuro, Toshima-ku, Tōkyō-to 171-0022, Japan

= 5,250,000 yen

5,250,000 yen

As the result of the real estate appraisal carried out on Jan 01, 2016, the land value for real estate of 1 Chome-21-5 Minamiikebukuro, Toshima-ku, Tōkyō-to 171-0022, Japan was determined for 5,250,000 yen / m².

Real estate appraisal report (partly written in Japanese)

Researched at	01 Jan, 2016
Lot number(Chiban)	東京都豊島区南池袋１丁目１番１１外
Address	南池袋１−２１−５ 1 Chome-21-5 Minamiikebukuro, Toshima-ku, Tōkyō-to 171-0022, Japan
Price	5,250,000yen/㎡
Access	Ikebukuro , 200 M
Acreage	367㎡
Aspect ratio	(1.2:1.0)
Structure	建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)9FB1
Present	store, office
Water, sewer and gas services	Water, sewer and gas
The vicinity	中高層の店舗ビルが建ち並ぶ商業地域
Main road	west 22.0m prefectural road
The other roads
Allocation of use zoning	commercial districts, fire prevention districts
Building‐to‐land ratio, Floor area ratio	80(%),900(%)
Development area	urbanization area
Natural environment

Survey report by Morinaga Shinichi (Written in Japanese)

不動産鑑定士	森永愼一
価格	5,250,000円/㎡
個別的要因	店舗事務所ビル用地として適正な画地規模であり、最寄り駅への接近性に優れているので、市場競争力は高い。個別的要因に特段の変動はない。
地域要因	中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ池袋駅東口の高度商業地域。収益性等に優り店舗・事務所の賃貸需要は堅調で、地価は上昇傾向にて推移している。
地域要因の将来予測	60階通りを始め、池袋駅東口の商業地域では西口に比べて新規出店の動きが数多く見受けられる。当該地域は池袋駅東口駅前に位置する繁華性の高い商業地域で、当面の間は現状維持で推移するものと思われる。
市場の特性	同一需給圏は池袋駅周辺だけではなく同じ副都心である新宿及び渋谷駅周辺の高度商業地域を含む。需要者の中心は収益物件を探す投資法人及び開発用地を探す不動産業者であるが、自社ビル及びその用地を探す事業会社も需要者として考えられる。所在、規模、法規制等により取引価格は大きく異なるので市場の中心価格帯を把握することは非常に困難であるが、画地規模300∼400㎡程度の土地で15億∼25億円、建物付きで20億∼35億円程度と把握した。
一般的要因	金融緩和による余剰資金の不動産市場への流入等に伴い、豊島区内の商業地の地価は池袋駅周辺の高度商業地域を中心に上昇基調にて推移している。

Survey report by Hiramatsu Mieko (Written in Japanese)

不動産鑑定士	平松美恵子
価格	5,250,000円/㎡
個別的要因	街路条件、画地条件から代替競争関係にある他の不動産と概ね競争力は同程度であり、個別的要因に変動はない。
地域要因	交通利便性がよく、繁華性の高い商業地域で不動産需要は比較的堅調となっており地価はやや上昇傾向となっている。
地域要因の将来予測	池袋駅東口前周辺は、新規出店や大型店舗等の集積がみられ、駅に近い対象標準地周辺も高い繁華性を保ち、今後もこの状態で推移すると予測する。
市場の特性	同一需給圏は、豊島区のうち池袋駅周辺の高度・準高度の商業地域。需要者の中心は大手事業法人等である。駅東口には大型量販店や飲食、物販等の店舗、高層事務所等が集積し、南側には小規模テナントビルが多い。標準地付近も60階通りを中心とする導線からは外れるものの、一定の繁華性を維持している。規模、立地等による選別は行われており、取引は画地規模300㎡から400㎡程度であれば17億円から22億円程度と考えられる。
一般的要因	各種政策効果や、金融緩和は続いており、景気の不透明感はあるものの、不動産需要は堅調となっている。

Environment (Written in Japanese)

地形・地質	火山灰台地火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。「国土交通省地震に対する地盤の安全性地形分類の評点」：3点(5点満点中)
土地利用・植生	宅地
黄砂エアロゾル	PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度	東経 35度728359 北緯 139度7123747

Map

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Original data

国土交通省鑑定評価書
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