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Real estate appraisal report of 3 Chome-1 Inagekaigan, Mihama-ku, Chiba-shi, Chiba-ken 261-0005, Japan

= 212,000 yen

212,000 yen

As the result of the real estate appraisal carried out on Jan 01, 2017, the land value for real estate of 3 Chome-1 Inagekaigan, Mihama-ku, Chiba-shi, Chiba-ken 261-0005, Japan was determined for 212,000 yen / m².

Real estate appraisal report (partly written in Japanese)

Researched at	01 Jan, 2017
Lot number(Chiban)	千葉県千葉市美浜区稲毛海岸３丁目１番４１２
Address	稲毛海岸３−１−４０ 3 Chome-1 Inagekaigan, Mihama-ku, Chiba-shi, Chiba-ken 261-0005, Japan
Price	212,000yen/㎡
Access	Keiseiinage , 850 M
Acreage	1,201㎡
Aspect ratio	(1.0:1.0)
Structure	建物などの敷地、S(鉄骨造)1F
Present	store
Water, sewer and gas services	Water, sewer and gas
The vicinity	飲食店、営業所等が多い路線商業地域
Main road	north east 50.0m national road
The other roads	背面道
Allocation of use zoning	commercial districts, quasi-fire prevention districts
Building‐to‐land ratio, Floor area ratio	80(%),400(%)
Development area	urbanization area
Natural environment

Survey report by Kosuge Noriyoshi (Written in Japanese)

不動産鑑定士	小菅教良
価格	212,000円/㎡
個別的要因	特記すべき個別的要因の変動は見られない。
地域要因	一般的要因の影響を受けているものの、特別な地域要因の変動は見られない。取引件数は少ないが、需要は回復傾向にある。
地域要因の将来予測	千葉市中心部に近く、背後に住宅地が広がる幹線道路沿いで、自動車通行量が多く、一定の需要が見込まれる。地価動向は回復基調にあると予測される。
市場の特性	同一需給圏は、京成「稲毛駅」南西方の駅に近い路線商業地域を中心とする主に千葉市内および習志野市内の圏域。近隣地域は国道14号沿い南西側の路線商業地域である。需要者は近隣の住宅居住者を中心的な顧客対象とする小売店、飲食店、営業所を経営する事業者が主である。市場の需給動向は、回復基調にあると思われる。取引水準としては、画地規模で様々であるが、土地価格は1，200㎡程度で2億5千万円前後が中心である。
一般的要因	千葉市内の商業地域の取引件数は少ないが、周辺の住宅地の地価動向を反映して、価格は安定しつつある。

Survey report by Kobayashiisao Takeshi (Written in Japanese)

不動産鑑定士	小林功武
価格	212,000円/㎡
個別的要因	代替競争関係にある不動産との比較における優劣は普通程度であり、かつその個別的要因につき特段の変化は認められない。
地域要因	国道沿いのロードサイド店舗が建ち並ぶ路線商業地域であるが、その地域要因につき特段の変化は認められない。
地域要因の将来予測	国道沿いに飲食店舗、自動車販売等の営業所が建ち並ぶ路線商業地域であり、当面現状のまま推移するものと思料される。地価については、周辺背後地の改善基調を踏まえ穏やかな上昇を以って推移するものと思料する。
市場の特性	同一需給圏は、千葉市及び習志野市における国道、県道沿い乃至その背後の広幅員な道路に面する商業系の地域の圏域であると判定した。需要者の属性としては、ロードサイド店舗の出店を全国展開する事業法人等が挙げられる。市場の需給動向としては、経済事情にやや不透明な側面があるもののその需給は改善基調にあると思料する。需要の中心となる価格帯は、画地規模により左右されるが土地のみで2億5000万円∼3億円程度であると思料される。
一般的要因	千葉駅西口の再開発を起点とし、駅ビルの新装及び東口の再開発も始まり、市中心部における発展が今後市全体へと広がっていくことが期待される。

Environment (Written in Japanese)

地形・地質	人工地形埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。「国土交通省地震に対する地盤の安全性地形分類の評点」：3点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。農業用地として優れているが居住には耐えない。このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。「国土交通省地震に対する地盤の安全性地形分類の評点」：2点(5点満点中)
土地利用・植生	宅地
黄砂エアロゾル	PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度	東経 35度6355749 北緯 140度0799584

Map

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Original data

国土交通省鑑定評価書
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