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Real estate appraisal report of 3 Chome-14-3 Takasu, Mihama-ku, Chiba-shi, Chiba-ken 261-0004, Japan

= 284,000 yen

284,000 yen

As the result of the real estate appraisal carried out on Jan 01, 2017, the land value for real estate of 3 Chome-14-3 Takasu, Mihama-ku, Chiba-shi, Chiba-ken 261-0004, Japan was determined for 284,000 yen / m².

Real estate appraisal report (partly written in Japanese)

Researched at	01 Jan, 2017
Lot number(Chiban)	千葉県千葉市美浜区高洲３丁目２０番３８
Address	高洲３−１４−３ 3 Chome-14-3 Takasu, Mihama-ku, Chiba-shi, Chiba-ken 261-0004, Japan
Price	284,000yen/㎡
Access	Inage Kaigan , 170 M
Acreage	429㎡
Aspect ratio	(1.0:1.0)
Structure	建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)6FB1
Present	store, office
Water, sewer and gas services	Water, sewer and gas
The vicinity	中層の店舗ビル、ホテルが建ち並ぶ駅前商業地域
Main road	south east 9.0m city road
The other roads
Allocation of use zoning	commercial districts, quasi-fire prevention districts
Building‐to‐land ratio, Floor area ratio	80(%),400(%)
Development area	urbanization area
Natural environment

Survey report by Yukimura Hideki (Written in Japanese)

不動産鑑定士	幸村英樹
価格	283,000円/㎡
個別的要因	建築造成予定等、対象地の周囲に格別な変化はなく、また、需要者の選好に影響を及ぼす、対象地自体の想定しうる個別的要因の変化は認められない。
地域要因	JR京葉線駅近くの店舗事務所ビル等の見られる商業地域であり、地域的には特に目立った変動要因はなく、当面は現状を維持するものと予測する。
地域要因の将来予測	東日本大震災以降、主要顧客である地域住民の大きな変化はなく、生活に密着した駅前の商業地域であり、当面現状を維持していくものと考える。地価は横這い基調から微上昇に転じ、当面維持していくものと予測される。
市場の特性	近隣地域はJR京葉線「稲毛海岸」駅近くの店舗・事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域であり、同一需給圏は千葉市内を中心とした商業地域であり、物件の需要、賃貸需要ともに堅調である。需要者は個人事業者、法人事業者が中心で、収益物件としても売買され得る立地性にあるため、賃貸業者、投資家の参入も予想される。画地規模等により価格には相当差異があり、中心価格帯は見定めがたいが、収益物件では利回りが指標とされ、地価は近時、微上昇に転じている。
一般的要因	千葉から東京方面の商業地域は様々であるが、総じて景気動向や消費形態の変化により需要やあり方も緩やかに変化しており、今後も同様と推察する。

Survey report by Katsu Rentarou (Written in Japanese)

不動産鑑定士	勝錬太郎
価格	285,000円/㎡
個別的要因	個別的要因に変動はない。
地域要因	稲毛海岸駅前商業地域で、投資物件を中心に商業地需要は旺盛である。
地域要因の将来予測	中層店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ駅前商業地域で、地域内に格別の変動要因はないものの、投資物件に対する需要は旺盛で、今後も同様の傾向と予測する。
市場の特性	同一需給圏は千葉市、習志野市、船橋市のうちJR京葉線沿線等の駅徒歩圏の地域。対象標準地は投資用不動産に区分されるが、規模・総額を考えると大手の法人投資家の参入は考えにくく、典型的な市場参加者は地元企業や個人投資家と考えられる。価格帯は規模により異なるが、対象標準地の規模で1億∼1億5，000万円程度である。
一般的要因	個人消費はこのところ足踏みが見られるものの、雇用情勢は改善され、設備投資・住宅建設は増加傾向にある。

Environment (Written in Japanese)

地形・地質	人工地形埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。「国土交通省地震に対する地盤の安全性地形分類の評点」：3点(5点満点中)
土地利用・植生	宅地
黄砂エアロゾル	PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度	東経 35度6282591 北緯 140度0744618

Map

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Inage Kaigan Station(162,000円 / m²)Keiseiinage Station(217,000円 / m²)Kemigawahama Station(175,000円 / m²)Inage Station(157,000円 / m²)Midoridai Station(196,000円 / m²)Nishichiba Station(183,000円 / m²)

Original data

国土交通省鑑定評価書
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