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Real estate appraisal report of 1 Chome-4-7 Mizukidōri, Hyōgo-ku, Kōbe-shi, Hyōgo-ken 652-0802, Japan

= 439,000 yen

439,000 yen

As the result of the real estate appraisal carried out on Jan 01, 2017, the land value for real estate of 1 Chome-4-7 Mizukidōri, Hyōgo-ku, Kōbe-shi, Hyōgo-ken 652-0802, Japan was determined for 439,000 yen / m².

Real estate appraisal report (partly written in Japanese)

Researched at	01 Jan, 2017
Lot number(Chiban)	兵庫県神戸市兵庫区水木通１丁目４番３７
Address	水木通１−４−７ 1 Chome-4-7 Mizukidōri, Hyōgo-ku, Kōbe-shi, Hyōgo-ken 652-0802, Japan
Price	439,000yen/㎡
Access	Shinkaichi , Directly Connected
Acreage	410㎡
Aspect ratio	(1.0:2.0)
Structure	建物などの敷地、S(鉄骨造)4F
Present	store, office
Water, sewer and gas services	Water, sewer and gas
The vicinity	中高層の銀行、事務所ビルが建ち並ぶ商業地域
Main road	south east 50.0m national road
The other roads
Allocation of use zoning	commercial districts, fire prevention districts
Building‐to‐land ratio, Floor area ratio	80(%),600(%)
Development area	urbanization area
Natural environment

Survey report by Tanakahiroshi (Written in Japanese)

不動産鑑定士	田中浩
価格	440,000円/㎡
個別的要因	個別的要因に変動はない。
地域要因	区内主要駅近接の商業地域であり、地域要因に特段の変動はないが、稀少性等により需要は底堅い。
地域要因の将来予測	中高層の銀行、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域であり、当面の間はほぼ現状を維持するものと予測する。なお、地価は緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。
市場の特性	同一需給圏は、兵庫区及び隣接区の駅周辺を中心とする商業地域。需要者は飲食店経営者等の個人事業者や地縁のある地元関連企業等が中心となっている。中高層利用が可能な主要駅近接の商業地域で、マンション需要も見込まれることから稀少性が高く、地価は緩やかな上昇傾向で推移している。土地は、画地規模や取引目的等によって総額がまちまちであるため中心的価格帯については把握し難い。
一般的要因	景気は緩やかな回復が続くことが期待されるが、海外主要国の政権交代等により、先行きはやや不透明である。なお、兵庫区の人口は減少傾向にある。

Survey report by Yamashita Hiroshi (Written in Japanese)

不動産鑑定士	山下裕
価格	438,000円/㎡
個別的要因	個別的要因に変動はない。
地域要因	新開地駅に近接し、中高層ビルが建ち並ぶ商業地域としての地域的特性に変動は認められない。
地域要因の将来予測	当該地域は、中高層の銀行、事務所ビルが建ち並ぶ商業地域であり、地域要因に大きな変動はなく、当分の間は現状を維持すると予測する。地価水準は今後も強含みで推移すると予測する。
市場の特性	同一需給圏は、概ね兵庫区を中心に隣接区内に存する駅近接の小売店舗を中心とする普通商業地である。需要者は地元企業の本支店や地元に地縁性のある個人事業者等が概ね中心となっている。景気回復傾向にともなって需要は堅調に推移しつつある。取引される画地規模は大小様々であり、需要の中心となる価格帯は見出しにくい状況にある。
一般的要因	不動産に対する需要は兵庫区内においても偏在化傾向にあり、区中央付近での需要は堅調であるが北部または臨海部周辺では軟調傾向で推移している。

Environment (Written in Japanese)

地形・地質	扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。「国土交通省地震に対する地盤の安全性地形分類の評点」：3点(5点満点中)
土地利用・植生	宅地
黄砂エアロゾル	PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度	東経 34度676023 北緯 135度1684719

Map

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Original data

国土交通省鑑定評価書
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