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Real estate appraisal report of 4 Chome-3-16 Shinkaichi, Hyōgo-ku, Kōbe-shi, Hyōgo-ken 652-0811, Japan

= 286,000 yen

286,000 yen

As the result of the real estate appraisal carried out on Jan 01, 2017, the land value for real estate of 4 Chome-3-16 Shinkaichi, Hyōgo-ku, Kōbe-shi, Hyōgo-ken 652-0811, Japan was determined for 286,000 yen / m².

Real estate appraisal report (partly written in Japanese)

Researched at	01 Jan, 2017
Lot number(Chiban)	兵庫県神戸市兵庫区新開地４丁目３番２０
Address	新開地４−３−１６ 4 Chome-3-16 Shinkaichi, Hyōgo-ku, Kōbe-shi, Hyōgo-ken 652-0811, Japan
Price	286,000yen/㎡
Access	Kousokukoube , 380 M
Acreage	89㎡
Aspect ratio	(1.0:2.0)
Structure	建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)5F
Present	office, apartment-house
Water, sewer and gas services	Water, sewer and gas
The vicinity	店舗事務所のほかマンションも混在する商業地域
Main road	north east 10.0m city road
The other roads
Allocation of use zoning	commercial districts, fire prevention districts
Building‐to‐land ratio, Floor area ratio	80(%),600(%)
Development area	urbanization area
Natural environment

Survey report by Tanakahiroshi (Written in Japanese)

不動産鑑定士	田中浩
価格	286,000円/㎡
個別的要因	個別的要因に変動はない。
地域要因	商業繁華性にやや劣る地域であるが、近時はマンション用地としての需要が地価を下支えしている。
地域要因の将来予測	店舗・事務所のほかマンション等も混在する商業地域であり、当面の間はほぼ現状を維持するものと予測する。なお、地価は緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。
市場の特性	同一需給圏は、兵庫区及び隣接区の駅徒歩圏を中心とする商業地域又は住商混在地域。需要者は地縁のある個人事業者、地元中小企業等が中心であるが、立地条件等によっては同一需給圏外からの転入需要も見込まれる。比較的駅に近く中高層利用も可能なことから需要は底堅く、地価は緩やかな上昇傾向で推移している。土地は、画地規模や取引目的等によって総額がまちまちであるため中心的価格帯については把握し難い。
一般的要因	景気は緩やかな回復が続くことが期待されるが、海外主要国の政権交代等により、先行きはやや不透明である。なお、兵庫区の人口は減少傾向にある。

Survey report by Yamashita Hiroshi (Written in Japanese)

不動産鑑定士	山下裕
価格	285,000円/㎡
個別的要因	個別的要因に変動はない。
地域要因	兵庫区の商業中心部であったが、繁華性に繋がる商業店舗等の進出はなく、最近は居住用収益物件用地としての利用が顕在化しつつある。
地域要因の将来予測	当該地域は、店舗事務所のほかマンションも混在する商業地域であり、地域要因に大きな変動はなく、当分の間は現状を維持すると予測する。地価水準は今後も強含みで推移すると予測する。
市場の特性	同一需給圏は、神戸市の圏域に存する駅近接の小売店舗商業地である。同一需給圏に地縁性をもつ小規模資本の事業者が多いが、圏外からの転入も見られる。最近の景気回復傾向とともに、地価は安定的に推移している。また「新開地」駅周辺では収益マンションの販売が堅調である。価格水準は、基準容積率を前提として概ね285，000円／㎡前後で需給が均衡している。
一般的要因	不動産に対する需要は兵庫区内においても偏在化傾向にあり、区中央付近での需要は堅調であるが北部または臨海部周辺では軟調傾向で推移している。

Environment (Written in Japanese)

地形・地質	扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。「国土交通省地震に対する地盤の安全性地形分類の評点」：3点(5点満点中)
土地利用・植生	宅地
黄砂エアロゾル	PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度	東経 34度6777285 北緯 135度1738465

Map

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Kousokukoube Station(219,000円 / m²)Shinkaichi Station(181,000円 / m²)Koube Station(226,000円 / m²)Minatogawa Station(184,000円 / m²)Ookurayama Station(226,000円 / m²)Oohiraki Station(175,500円 / m²)

Original data

国土交通省鑑定評価書
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